昆明东部生态城项目市场研分析报告.doc

“昆明·东部生态城” 项目市场研究分析报告  目 录 第一章 昆明市场调研整体思路 3 第二章 昆明市宏观经济环境分析 4 第三章 昆明市宏观经济发展状况 6 第四章 昆明市产业布局与主导产业 10 第五章 昆明市城市发展与规划 12 第六章 昆明市房地产市场分析 18 第七章 项目区域环境分析及价值研判 31 第八章 项目区域整体规划 34 第九章 项目基本概况 44 第十章 项目主要技术经济指标（规划） 46 第十一章 项目区域房地产市场分析 47 第十二章 项目区域住宅消费群体分析 48 第十三章 项目区域商业市场调查分析 50 第十四章 项目地块定性分析 51 第十五章 规划设计构想 52 第十六章 规划配套 55 第十七章 项目的总投资与销售收入估算 56 第十八章 项目的SWOT分析 63 第十九章 结论 63 昆明市市场调研整体思路 一、市场调研阐述 本次调研充分运用自身拥有的强大资源优势和专业优势，以标准化、专业化、国际化的定义和方法，结合自身对中国房地产行业、细分市场和各类项目的深刻洞察，追踪研究昆明市房地产市场及别墅细分市场，分析昆明市房地产市场及主要别墅项目的现状、特点与未来发展趋势，向公司各股东及主要投资者提供有关“昆明·东部生态城项目”的信息和项目可行性研究报告。 二、市调研区域的界定 本报告将昆明市房地产市场作为一个整体单元考察，对住宅、别墅及土地交易等细分市场进行详细的市场调查和深度研究。 此外，对嵩明县、杨林工业区、昆明嵩明职教基地、空港经济区、体育休闲旅游度假区等进行调查与研究。 三、市场调研分析方法的确定 （一）调研程式的制定 “昆明·东部生态城”项目“市场调查工作小组”制定了周密的工作计划，并对主要项目和区域进行了实地考察和调研，数据真实可靠，工作方法得当，分析充分。 （二）调研方法及内容的研究 1、直接调查 （1）横向调查。由工作小组对昆明重点地区、重点项目进行直接的电话交流与深度访谈，获取相关原始数据与资料。 （2）纵向调查。由熟悉昆明房地产市场的第三方合作伙伴采集资料。 2、间接调查 充分利用我们的政府资源、协会资源及对昆明市历史数据的掌握，了解昆明市房地产市场的相关信息与动态数据。 3、综合分析 通过直接和间接调查所获取的数据以及第二手研究材料，由工作小组策划分析人员对相关数据资料进行评估、分析，最终获得本项目可行性研究报告。 第二章 昆明市宏观经济环境分析 一、城市概况 昆明位于中国西南边陲，云南中部湖盆群的中心地带，拥有富饶的滇池盆地，具有优越的地理位置。昆明作为云南省的省会、西南地区的中心城市之一，是中国连接东南亚、南亚通道上的枢纽，具有重要的区域地位。 二、地理特征 昆明地区地处云贵高原中部，处于金沙江、南盘江、红河的分水岭地带。 地势由北向南呈阶梯状逐渐低缓。大部分地区海拔在1500～2800米，为山原 地貌，最高点在北部禄劝县轿子山马鬃岭，海拔为4247米，最低点在禄劝县 普渡河与金沙江交汇处，海拔仅746米。主城中心区海拔1891米，三面环山， 南濒滇池。昆明市坐落在滇池盆地北部，北纬24°23′，东经103°23′。 2005年，昆明辖区总面积为21111平方公里。 三、行政区划 2006年昆明市辖5区1市8县。昆明城区四区区划调整整合后，全市 共有社区居委会315个，村委会1256个。全市户籍总人口608万人，其中 非农业人口211.21万人，少数民族人口74万人，占总人口数的14.6 %。 四、气候状况 昆明市属低纬高原山地季风气候。由于地处云贵高原中部，纬度低，海 拔高,加之有高原湖泊滇池、阳宗海调节温湿度,形成“夏无酷暑，冬无严寒” 四季如春的宜人气候。 昆明四季温暖如春，全年温差较小，市区年平均气温在15℃左右，最热时月平均气温19℃，最冷时月平均气温7.6℃。由于温度、湿度适宜，日照长，霜期短，所以鲜花常年不谢，草木四季长青， 昆明“春城”的美誉由此得来。 五、交通状况 根据《昆明市城市快速轨道交通线网规划》轨道交通为三轴两辅助线三轴： 南北轴：北京路 东西轴：东风路 发展轴：主城至东城发展轴线 两辅助线： 景观线：世博园——主城——滇池度假区 产业线：高新区——经开区——东城区 轨道交通的2号线延地铁边南北向穿越而过。 六、文化习俗 昆明文化源远流长，有明显的滇文化特点。昆明人民“务农耕、善歌舞、喜花灯、重诗书”。昆明境内群众性文艺活动繁荣，花灯、滇剧盛行。昆明丰富的民族文化为昆明·东部生态城提供了良好的文化底蕴，在今后开发建设中应注重民族文化的发掘和弘扬，以便对项目特色的塑造。 第三章 昆明市宏观经济发展状况 一、宏观经济发展指标分析 2008年昆明市全年实现地区生产总值1605.39亿元，比上年增长12