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浅谈人民币升值对房地产业影响 　　[摘要] 人民币升值对房地产业产生了较大的影响，积极地推动了房地产业的发展。在人民币不断升值和房价一路走高的今天，有必要来仔细分析人民币升值对房地产业的各种影响，并且应该注意这种现象可能造成的严重经济后果。据此提出人民币升值应该坚持适当适度原则，在国家经济安全和平稳发展的前提下实行人民币升值。 　　[关键词] 人民币升值 房地产业 房地产泡沫 　　 　　2005年7月21日中国人民银行调整汇率浮动区间,人民币开始升值。时至今日，人民币对美元汇率中间价已升至1∶7.2598，而中国的房价也在这几年间一路飚升。针对人民币汇率调整对我国房地产市场的影响，SOHO中国有限公司董事长潘石屹发表自己的看法。 　　潘石屹认为人民币小幅升值对中国的经济不会有太大的影响。走一步，看一步这就是渐进性的原则，是一种渐进性的改革。央行这个做法很聪???，掌握了主动权。其重要意义在于启动了灵活的人民币汇率浮动机制，这就像迈了一个台阶，以后汇率会一步一个台阶，进入小步上升的轨道。汇率调整，对中国高档房地产的影响是积极的。国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择，国际资本获得的收益会更大。高档住宅物业和商业物业的前景一定会看好。对以国内需求为主的中、低档住宅市场不会有直接的影响。 　　本人认为人民币升值对房地产业的影响应该从基本的经济规律开始分析。 　　首先来看人民币升值对商品价格的直接影响。人民币相对美元等外币升值，就意味着可以用同等的人民币兑换到更多的外币用于进口，从而导致进口成本降低，进口商品的价格随之就会下跌。同时增加出口产品成本、抑制出口。 　　再来看人民币升值对房地产业可能发生的有利影响。人民币升值意味着经济发展形势比较好。我国房地产业的发展与宏观经济有很强的相关性。宏观经济发展会导致投资的增加和企业的扩张，土地、厂房、办公物业的需求上升；经济良好加速商品流通，商业地产需求旺盛；居民收入提高及其支付能力提升，拉动居民商品房的投资的需求。从全球角度看，人民币升值意味着以人民币计价的资产价值提升。资本在自由流动的前提下，会选择中国房地产作为重要的配置资产。海外游资预期人民币升值致使大量海外热钱涌入中国房地产市场，其中一部分将进入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产投资需求,这部分热钱以不同的投资方式进入房地产市场。人民币升值会使进口商品价格下降，进而带动国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入房地产市场，投资需求拉动房地产价格。另外，人民币升值会使国外进口商品价格下降，其中也包括一些进口的高档建材、设备。这有助于开发高档商品房企业成本下降，增大一些企业的利润空间，同时有助于我国商品房品质的提高。 　　同时要看到人民币升值对房地产业可能存在的不利影响。人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降，内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响。一些出口企业、外贸企业如果受人民币升值影响利润出现下滑，将影响这些企业租用写字楼、扩大投资，这对商业地产市场会产生一定的冲击。人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过渡，很容易产生国家的经济安全和经济利益房地产泡沫。韩国和日本发展的历史表明房价与币值升值有一定正向关系，从日本、韩国和台湾的历史经验来看，最初货币升值对房地产业的影响是外资投资需求增加，导致房价上涨，形成泡沫，在升值后期外资撤退，房价下跌,泡沫破裂。 　　接下来，从日本20世纪90年代经济衰退的历史经验来分析，人民币升值可能造成中国房地产业的泡沫经济。 　　应该说“广场协议”后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。从1987年～1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和。资产泡沫严重影响了实体经济的正常循环，并为1990年的股市大跌、企业倒闭、经济崩溃埋下了伏笔。 　　低利率政策诱发泡沫形成。日元升值导致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。为了降低成本，日本企业纷纷投资海外，特别是日本传统的制造业向海外转移劳动密集型生产，日本出现产业空心化趋势。产业的空心化使日本国内就业增长出现困难，从而导致国内购买力下降，进一步加剧了产业空心化的速度，形成了一个恶性循环。在这样的背景下，日本政府企图通过宽松的货币政策来刺激国内投资和消费，从1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2月的2.5%。超低的利率使得大量的资本流向房地产等非生产性行业，房地产、股票