星凯地产红星美凯龙国际广场项目竞标方案.docVIP

星凯地产·红星美凯龙国际广场项目竞标方案 改变格局的力量 星凯地产·红星美凯龙国际广场项目竞标方案 谨 呈： Presented To 德州星凯房地产开发有限公司 72013年1月 世联 标准 按照世联规划评判标准，客观评价现有规划。 物业组合对盈利模式的表达 遵循不同物业的市场运营规律 项目分期开发和启动的合理性 地块资源的最优化使用与物业价值最大化 开发 价值 层面 规划结构的逻辑及其合理性 设计理念的独创性和审美性 设计 价值 层面 对物业价值的提升 城市 价值 层面 对区域价值和城市功能表达的准确性 城市角色的标志性和活跃度 规划是否体现城市价值？ 物业是否具有盈利能力？ 产品设计是否合理？ 以世联思考路径，深入思考项目的前期问题。 世联 路径 现阶段急需解决第一二层级的问题。本次报告的目的在于，深刻理解目标，对本项目开发所面临的困局进行解析，对未来区域发展愿景进行展望，提炼项目发展的核心问题，给出项目的定位及发展战略，确定项目的盈利模式。 目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议 重要现实目标： 求稳：【启动层面】降低开发中的风险，保持项目的滚动开发 求快：【销售层面】缩短项目的开发、销售周期 求利：【开发层面】保证开发中充足现金流，并实现项目的长期增值 重要长远目标： 项目“求名”：【形象层面】德州的突破项目，带动城市价值的提升 发展商“求名”：【品牌层面】实现开发商品牌价值提升，快速踏入一线房地产开发商行列 解决项目定位 确定盈利模式 目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议 城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市； 城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。 城市用地发展的方向：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构。 德州十一五规划确定近期建设用地方向为：重点开发河东新城。未来几年，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。 德州属于四线城市，城市空间向东跨越发展 ，重点开发河东新城，尤其是河东新城中心区。 【城市发展】 * 功能结构： 一轴：新城市区公共设施发展轴，由医疗中心、商务中心、文体中心、行政中心、金融会展中心组成； 一带：指沿东风路发展带，商业业态定位为办公、大型商业贸易中心和物流中心； 一园：在教育路北侧规划教育园； 长河公园 医疗中心 文体中心 教育中心 商务中心 会展中心及行政中心 一园 一轴 一带 东风路 河东新区中心区规划为“一轴一带一园”，“一带”定位为办公及大型商业，项目位于一带沿线，靠近一轴中行政中心，地理位置优越。 【区域规划】 河东新区中心区经过八年的发展，已完成市政府迁入，基本完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事业单位在此聚集。 周边居民情况：原村庄多已拆迁，周边主要是回迁居民及新购房居民； 政府部门：市委市政府（市国土局、市建委、市规划局、市旅游局、市气象局、市交通局） 教育配套：跃华学校、双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院等 医疗配套：武警医院、新城医院、开发区医院、市中心医院、市妇幼保健院等 商业配套：德百澳德乐超市，少量沿街店面 办公物业：德建大厦及部分企事业自有物业 酒店配套：凯悦商务酒店、柳湖书院酒店 娱乐休闲场所：体育中心、长河公园、董子文化园 其他配套：会展中心、德州日报社等 长河公园 市政府 体育中心 会展中心 德百澳德乐 经济开发区管委会 德州日报社 凯越商务酒店 柳湖书院酒店 董子文化园 跃华学校 新城医院/开发区医院 双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院 德建大厦 市中心医院 妇幼保健院 …… 医疗中心 商务中心 【区域配套】 大学路 天衢路 三八路 东方红路 东风路 康博大道 长河大道 漳卫新河岔河 广川大道 【资源及交通】 东至广川大道，南至东风路，北至东方红路，西至规划路，临德州市两大交通主干道，交通便利，紧邻长河公园，景观资源优越。 区域路网：河东新区采用方格网形式，东风路和东方红路是河东新区重要的交通干道和发展轴，其次天衢路、三八路等交通干道也发挥着重要的作用； 项目通达性：项目周边道路宽阔，南邻东方红路、北临东风路，可直达德州老城区——德城区； 区域资源：项目北侧为德州重要景区——长河公