房产面积测算 房地产测量.pptVIP

解题提示： 1、先求栋分摊系数K0=栋共有面积和/（功能套内面积和+功能共有面积和） 2、#1第一层商场分摊系数K1=#1一层商场共有面积分摊和/#1一层商场功能套内面积和 3、#1第二层商场分摊系数K2 =#1二层商场共有面积分摊和/#1二层商场功能套内面积和 4、#3住宅分摊系数K3= #3住宅共有面积分摊和/#3住宅功能套内面积和 房屋用地面积测量 1、用地面积测算范围 ——以丘为单位 ——房屋占地面积、丘面积、其它用途的土地面积测算、各项地类面积测算 房屋占地面积:房屋底墙的外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同 2、不计入用地面积的土地 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地； 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地； 公共使用的河涌、水沟、排污沟； 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，作市政建设的用地。 按规定不计入用地的面积。 3、共有共用用地面积的分摊 ——一丘内 有权属分割文件或协议，按文件或协议分摊； 无权属……，按当地有关规定分摊； 以上都不具备，按比例分摊： 应分摊面积=（共有共用用地总面积/各房屋建筑面积之和）* 该户房屋建筑面积 一幢多户该幢房 应分摊面积=（该幢房屋使用总面积/该幢房屋建筑总面积）* 该户房屋建筑面积 面积测算精度 1.坐标解析法：????坐标解析法是根据房屋用地界址点或丘边界点的坐标计算房屋用地面积或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。 ——面积中误差； ——界址点规定的点位中误差； ——多边形对角线长度。 2.实地量距法????实地量距法是在实地使用仪器如全站仪、测距仪或卷尺丈量图形的边长计算出图形的面积。实地量距法是目前房地产测量中最普遍的面积测算方法。 根据GB/T17986-2000规定，房地产面积精度分为三级，如表8.6.1。 3.图解法 ?S—两次量算面积较差； S—所量算面积； M—图的比例尺分母。 二、实地量距法测量边长、墙体厚度和层高 1.边长长度测量方法 长度测量工具一般使用钢尺、玻璃纤维尺和手持式激光测距仪。 长度测量时，必须进行往返测量，往返测量的差值应小于其被测长度值0.05%，如所量测距离在100m左右，往返测量的差值应控制在小于5cm，被测长度取往返测量值的平均值。 长度测量的读数精确到0.01m，如已进行墙面装饰的，必须减除装饰面厚度。 2.墙体厚度测量方法 用钢卷尺或手持测距仪直接测量墙体厚度。对无法直接测量到厚度的墙体，可用测量内、外尺寸计算差值的方法进行间接测量。 其他墙体厚度按实测值核实设计值，墙体厚度按设计值计算，实在不能明确设计值的按实测值计算。 3．层高测量 选择楼层之间上层地板到下层地板，上阳台底板到下底板的垂直距离，用钢卷尺或手持测距仪至少取三个位置进行测量，取三次测量结果的平均值为层高实测结果。 4.套内房屋边长测量 测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。 5.阳台边长测量 阳台边长测量要测量栏板外沿长和宽，每边各选取两个测量点。 6.整幢建筑物外围尺寸测量 测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的水平位置。 三、非矩形房屋测量与计算公式 对于非矩形的房屋面积应采用分块法进行测量，分块时原则上以分块少、各参数便于直接测定为宜，先对各分块区域进行测量计算，得到各分块的面积，再将各分块面积相加计算得到该形状的建筑面积。 * 尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，可以直接按照现场丈量的尺寸计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高