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“以房养老”――一种新型养老模式探索 　　 2011年9月全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会相关负责人表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。同年10月公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构等部门开展“以房养老”试点业务。 　　 一、国外“以房养老”主要做法 　　 “以房养老”在国外兴起已有20余年，最为人熟知的模式为“住房反向抵押贷款”，俗称“倒按揭”，即房屋产权所有者把房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者对房屋进行综合评估后，依据估值定期给房主发放固定养老金，待房主去世后，其房产出售所得用来偿还贷款本息后，剩余部分归房主所有。 　　 “以房养老”发展最成熟的是美国。上个世纪末，美国某些州开始尝试“倒按揭”，供年长者养老。取得一定经验后，美国议会在2005年通过了赞成法案，由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。 　　 （一）申请资格 　　 美国联邦住房局规定，所有62岁以上的老人，拥有已经付清按揭、或是所欠按揭数目很少的居住房，不欠任何联邦债务（比如欠税、欠联邦学生贷款等），所抵押房产是申请人的主要自住房，就可以申请。 　　 从技术上讲，“倒按揭”是由联邦政府作保，用自住房作抵押，帮助老年人找一家银行借贷。与买房按揭不同的是，申请者无需有工作，无需有经济来源等要求。 　　 （二）房屋评估 　　 住房及城市发展部和借款银行要对申请者所拥有的住房进行3次估价，以其中最低的估价为准。合格的房产包括独立别墅式住宅、单元住宅、联合式住宅等，如果房主将连体住房中的某几个单元出租，但自己也住在同一建筑中，也算合格的申请者。 　　 （三）贷款发放 　　 借款银行以老年夫妇中年轻者年龄为准，参考利率、房屋估值等，给予申请人相应的现金贷款。申请人年龄越大、房屋估值越高、利率越低，所能申请得到的贷款越高。申请人可以选择以终身年金方式每月定额取款，或者选择按照需要不定期取款，还可选择综???型，比如在一年中定额某几个月，在另外几个月里不定额。不过一旦申请改变原定的方式，银行将收取若干美元的手续费。 　　 办理借款有一定手续费，大约为全部借款的2%，可算在贷款里，借款人不必拿出任何现金。借款银行将一直提供现金到老人不再居住在所抵押的房产里，或是不再符合联邦政府规定的借款人条件，比如有非法行为的时候为止。 　　 对于这笔通过预支自家房产而得到的现金，联邦政府规定了相当宽松的使用范围，老人可以用之满足他们在生活和医疗上的需要，但不能用于非法交易。 　　 （四）贷款偿还 　　 借款人在世时，房屋为借款人所有；在他们离世后，房屋收归住房及城市发展部所有。由该部出售房屋后，如果在还清借款银行款项后尚有盈余，该部将把这笔钱交给老人的遗产继承人；如果不足还款，住房及城市发展部将出钱补足欠缺部分。因为政府提供担保，借款人不用担心贷款无法偿还。 　　 虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以此方式作为补充。除美国之外，加拿大、新加坡等国也通过此方式来解决养老问题。 　　 二、国内开展情况及存在的困难 　　 2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将“倒按揭”理念引入中国。2007年，上海市公积金管理中心曾试推“以房养老”模式，试点因符合条件的申请人很少，不得不停办；同年，孟晓苏成立了幸福人寿保险公司并亲自参与“倒按揭”产品的研发，但至今没有实质性进展。中信银行于近期在北京等城市试点“养老按揭”业务，推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，但因设置了比较严格的规定和较高的准入门槛，目前总体业务量不大。 　　 虽然各方针对“倒按揭”的尝试都进行了符合中国国情的改良，但在实施过程中可谓步履维艰，存在较多的困难。 　　 （一）传统养老观念根深蒂固 　　 长久以来，中国就有“养儿防老”的传统观念，表现为一种情感维系，如若让老年人以房抵押去获取贷款度过余生，不仅自己在心理上很难接受，同时其子女易被人认为没有尽到孝心，不在情理之中。“以房养老”仅适用于极少数老年群体，比如无子女的，或者子女在国外的空巢老人等。而国外一些已经很成熟的做法，在国内可能会遭遇水土不服。 　　 “以房养老”在美国等国家之所以流行，与其征收高额的遗产税和超前消费观念有很大关系，是缴纳大笔税金把房屋当作遗产留给子女，还是在有生之年通过预支房屋价值享受美好生活，在两者之中，很容易做出选择。我国目前尚未开征遗产税，在对个人私有财产保护意识越来越强的今天，“但存方寸土，留予子孙耕”，对房屋这类极具价值的不动产，中国老年人更愿意将其留给子孙后代，而不会接受将其抵押给银行、保险等金融机构。而在中国这