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浅析地方政府对房地产市场影响 　　摘要：在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用已经成为一个重要的问题。保证房地产市场稳定良性运行，是政府的重要职责。然而现实中，地方政府对房地产市场的干预常常出现失灵。因此，有必要矫正地方政府行为，加强政府调控力度。 　　关键词：房地产；市场；地方政府 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）0６-0033-03 　　 　　近年来，我国房地产价格持续上涨，这与国家稳定房价的政策是相背的。房地产价格持续升高，尽管有供求等方面因素的影响，但也与个别地方政府干预房地产市场直接相关。本文拟从地方与中央政府在房地产市场上不同作用的角度，对这一问题加以研究。 　　 　　一、地方政府干预房地产市场的现状 　　 　　一般来说，政府对房地产市场进行干预是因为市场失灵，其目的是为了弥补市场缺陷。但在现实中地方政府干预不当的情况却屡见不鲜，究其原因，在于地方政府干预房地产市场的目的倾向于追求自身的经济利益。 　　在现今体制条件下，政府作为一个独立的利益实体，其核心利益体现在地方GDP的增长和地方财政收支的平衡上。自1994年我国实行了分税制的财政体制改革以后，地方政府的财权与事权不对称，事权相对财权过重，地方政府财政收支状况捉襟见肘。与此同时，房地产市场的快速发展，使城市土地的出让成为地方政府重要的财政收入。以最大化当期财政收入和平衡财政为干预房地产市场的主要目的，地方政府便倾向推进房地产市场的发展。 　　另一方面，政府对经济利益的热衷和追求，必然导致政府官员工作重心的偏移。当官员把个人目的融入到房地产市场干预过程中，就会产生以求政绩为核心，求经济利益为重要内容的干预形式。 　　地方政府既是市场的监管者，又是市场的参与者。政府不仅是房地产一级土地市场的供应方，还通过旧城改造与拆迁成为一个间接的需求提供方。在房地产市场中地方政府以非市场主体的身分，去谋求利益，势必导致寻租行为的发生，推动房价提升。 　　 　　二、地方政府对房地产市场的干预手段 　　 　　地方政???主要通过城市建设、土地出让、经济适用房和廉租房的供给、信息发布以及制定相关政策等方法干预房地产市场。具体有以下几种： 　　1.通过城市建设和旧城改造干预房地产市场 　　地方政府对政绩的追求，会使其通过对公共资源的掌握和决策权力，上马很多不必要的形象工程。旧城改造的拆迁工程，则为房地产市场提供了大量的需求方。 　　2.通过土地出让干预房地产市场 　　在现行的土地制度下，政府是土地一级市场的唯一供应方，地方政府垄断土地一级市场。政府可以通过控制土地出让干预房地产市场，如果政府以此权力寻租，就会直接提高土地的开发成本。另外，当政府因政策原因希望引导房地产项目的开发时，在当前监督机制不很完善的情况下，政府部门易利用所掌握的权力进行寻租活动。 　　3.通过经济适用房和廉租房的供给干预房地产市场 　　经济适用房所使用的土地为政府划拨用地，开发成本中少了土地出让金一项，再加上政府限制了开发利润率，经济适用房的售价就远低于市场上的商品房。政府可以通过经济适用房和廉租房的供给影响市场上的房价，廉租房和经济适用房的供应是否得当，会对商品房价格产生相应影响。 　　4.使用其它政策干预手段 　　目前许多地方政府都使用户口准入、移民等政策来刺激外来居民购买住房，增加当地房地产市场的需求。 　　 　　三、正确认识地方政府在房地产市场上的职能 　　 　　（一）地方政府在房地产市场应有明确的职责定位 　　谈到政府在房地产市场中的作用，势必涉及政府在市场中的定位，即在房地产市场这一特殊环境下，如何确定中央与地方政府的权限问题。随着房地产成为地方政府的支柱产业和主要财税来源，地方政府成为相对独立的行为和利益主体。他们争取利益最大化的冲动，形成了一种积极主动、因地制宜地发展地方经济的机制。可以说，没有地方政府利益最大化的动机，不可能有今天经济的高速发展和城市化建设的巨大成功。应该明确，中央政府的调控是对市场进行宏观的和制度上的间接调节，调控的主要对象是房屋的需求。地方政府的调控是对房地产业进行基础的、微观的和直接的控制，调控的主要对象是当地房地产市场的房屋供给。 　　（二）地方政府应在房地产市场发挥更大的作用 　　地方政府在房地产市场有着不可忽视的作用，而这个作用是由房地产市场的特征决定的。房地产市场就特性而言，是一个分散的、区域性分割的市场。我国地域辽阔，各地发展极不平衡，每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定着各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样，直接调节区域性的房地产市场。而房地产开发是地方经济和城市发展规