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新加坡REITs(房地产信托投资基金)发展与借鉴 　　[摘要] 随着市场化改革的深入，中国的房地产市场成为众多投资者的重要选择。然而，由于房地产投资对资金的巨量需求和经营运作的专业性，广大中小投资者被摒弃在市场之外。而且客观上造成我国的房地产投资过分依赖商业银行的局面，不利于我国的金融稳定。因此，发展REITs(房地产信托投资基金)是中国的现实需要。本文旨在介绍新加坡成功发展 REITs经验的基础上，结合我国实际，探讨其带给我们有益的启示。 　　[关键词] 新加坡 房地产信托投资基金 税收优惠 　　 　　房地产是一种重要的资本品，能够产生可观现金收益，因此房地产成为社会资金投向的重要领域。但同时，房地产价值昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而且房地产的经营运作具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。而随着市场的发展，一种新型的投资方式――REITs――被发明出来，较好的解决了普通中小投资者的困难，因而在世界范围内得到了很好的发展。 　　REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写，国内的研究有些称为“房地产投资信托”，有些称为“房地产投资基金”，也有些称为“房地产投资信托基金”。为防止歧义，本文采用其英文简称REITs。REITs可以定义为:一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。 　　一、新加坡发展REITs的成功经验 　　REITs在美国和澳大利亚已经有了一个较长的历史。在亚洲，这种投资形式仅仅在过去五年才开始有显著发展（见表1）。20世纪80年代，新加坡房地产行业就对这种投资形式表现出浓厚的兴趣。但是，直到1999年新加坡金融管理局发布指导方针之后，才开始正式严肃的尝试。2001年，新加坡国内税收部门为REITs提供了税收透明措施。税收透明措施，是指REITs只要遵守分红比例（90%）要求，其对投资者的股利分红就是免税的。这就意味着税收仅在投资者环节进行征收，避免了重复征税问题。受该项措施的刺激，新加坡第一只REITs在2002年7月上市。 　　从那以后，新加坡政府不断出台各项激励措施，增强新加坡作为地区REIT中心的竞争力（见表2）。因此，新加坡REIT市场不断强势增长。目前，新加坡证券交易所共上市13家REITs,市值约超过150亿新元。新加坡REITs持有的房地产包括零售商场、旅馆、办公楼、工业园、停车场和物流分配中心。REITs持有的房地产估计占新加坡可投资房地产资产的8%（见表3）。截至2006年10月，新加坡REITs持有的房地产价值达到210亿新元，其中不超过20%的部分投资在地区内的其他国家。 　　资料来源：2006年新加坡金融稳定报告 　　同时，为保障REITs的健康发展，新加坡政府不断完善其监管规则。其主要管理规则如下： 　　1.上市规定 　　REITs可以以公司或信托形式设立。如果以公司形式设立，这个基金必须在新加坡证券交易所(SGX)公开募集资金(即公开上市)，除非主办者可以说服相关管理机构，已经有一个现存的交易市场提供给它们未上市的股票(SHARE)。如果以信托形式设立，则可以公开或私下募集资金:如以私募资金方式，投资者必须被允许至少一年可以赎回信托单位(U－NIT)。对于以信托方式并公开募集资金设立的资产，主办者可以要求免除投资者赎回单位的要求。这是因为不动产不易变现的特性，一旦有大量投资者要求赎回其股份或基金信托单位，将导致该基金必须出售资金变现，这样会导致资产跌价，同时也会引发后续的赎回并且不可持续下去。 　　采行公开募集资金方式(即公开上市)，必须提供公开的上市发行说明书，同时说明书必须含有以下信息:(A)投资标的、投资与分散策略、未来资产出售与相关成本的方针、及资产评价的频率;(B)相关当事人的交易、未来可能交易的不动产及交易的时间表;(C)相关经理人与顾问学历;(D)所有应支付的费用与佣金。 　　2.投资限制 　　所有REITs的70%，必须投资在不动产或是与不动产相关的资产表上。而这70%中的一半以上，必须是投资与不动产资产，无论是透过直接拥有新加坡境内或境外的不动产，或者是通过与非公开上市的房地产投资公司共拥有的不动产。可投资的不动产及相关资产包括:房地产公司的股份、房地产抵押证券、其他相关房地产基金（甚至包括附属于房地产的流动资产）。而REIT剩余的30%，则可以投资政府公债及上市公司债券、非房地产资产公司的公司债券或股份、现金或其他近似的投资标的。一个新发行的REIT，必须在它发行介质日后的24个月内达成上述要求。 　　为了保