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发展天津房地产投资信托基金制度障碍及改进建议 　　摘 要：REITs是一种全新的房地产金融产品，它可以部分缓解房地产行业资金紧张的局面。天津作为沿海经济发达城市，已基本具备推出房地产投资信托基金的条件，国内首只REITs的雏形已在天津推出。本文就目前在制度层面存在的需要改进的地方，进行讨论并提出改进建议。 　　关键词：房地产投资信托基金；制度障碍；房地产金融 　　中图分类号：F832．39　文献标识码：A　文章编号：1007－4392(2006)11－0046－03 　　 　　一、天津房地产金融市场的整体状况 　　 　　目前，房地产开发投资资金仍以银行贷款、自有资金和其他资金为主，其中约有70％的资金来自于银行贷款。直接融资比例过小，使企业被动依赖于银行，一旦出现国家金融政策的调整，融资渠道狭窄的房地产企业就将面临资金危机。资料显示，从1997年－2005年，天津市商业银行投向房地产行业的贷款逐年增加，白2002年起，增幅明显加快，年增额近20亿元人民币，增幅均在四分之一强，这一方面说明银行对房地产行业发展的大力支持，另一方面也显示出房地产业对资金的强烈需求(见表一)。与银行贷款额的持续增加相对应的是，天津市的房地产投资额占全市固定资产投资额的比重维持在一个相对稳定的水平上，约在20％左右(见表二)。 　　 　　二、试运行的天津“准房地产投资信托基金” 　　 　　国内首只房地产投资信托基金(REITS)运作公司一天津市房地产基金管理公司已经成立并开始运作，同时也已报备银监会，正在等待最后的审批。建立基金管理公司并将部分资产打包上市的融资模式在中国国内尚属首例。若通过银监会的审批，基金管理公司会将资产的30％拿出来实现海外上市，以此来达到募集资金的目的。由于缺乏产业基金法，现行法律又存在诸多限制，所以该公司首先在天津成立基金管理公司，然后辐射京津地区。基金管理公司主要由十家地产公司投资成立，股本金在1亿元左右。该基金的投资方可以是工商联、信托投资机构、非银行金融机构、企业商家，关注其发展计划的基金等。同时，公司还会面向津京地区吸引一些信托公司投资，目前主要是天津的北方信托和北京的中诚信托。信托计划方面主要面向津京地区，实行发行和股东非同一信托机构，以此避免发行上的关联交易。从未来发展空间上来看，该公司将先成立一个区域性组织，然后再成立一个专门的管理公司，与国外的投资银行、会计事务所、审计所、律师行等实现嫁接，运作REITs部分基金实现海外上市，借此来达到募集资金的目的，为资金募集开拓更大的空间。对于上市资产，特优先选择优质资产，无论资产类型如何。与以往房地产信托计划所不同的是，该基金在发行上没有具体项目，而是面对一个产业。在具体操作模式上，公司谋求为资产寻找资金与为资金找项目同时进行。但因为目前基金发行缺乏法律支持，因此，该公司利用的法律依据依然是信托所适用的一法两规，因此从外部看来，这依然只是一个房地产产业信托投资计划，但实质却是产业投资基金，其运作也是按照产业基金的模式推进的。由于此信托计划依然属于私募基金，因此离真正意义上的产业基金尚有距离。 　　 　　三、发展房地产投资信托基金的制度障碍 　　 　　影响房地产信托业发展的因素有很多，但其中最为核心的是制度因素，或者称为相关立法。任何好的金融产品，如果没有相关立法予以约束，健康地发展几乎是不可能的。尤其是对于房地产投资信托基金这种对税收优惠要求较高的金融产品而言，完善的法律规章无疑是产品顺利推向市场的有利保障。 　　 　　(一)信托产品的规模限制 　　我国目前尚未出台《产业基金法》，而按照现行的《信托法》规定，信托投资公司发行的信托计划每项不得超过200份信托合同，每份信托合同的最低金额不得低于5万元人民币。就房地产投资所需资金而言，200份的规模显然足太低了。天津市房地产市场的投资规模占整个固定资产投资规模的比重居高不下，房地产投资对于资金量的需求是巨大的，受到信托规模的限制，实际上每份信托合同要求的最低金额往往超出5万元的几十倍。在上市房地产公司方面，又有对外投资不得超过公司净资产50％的规定。而对于普通投资者而言，即便可以看到这是一项非常好的投资品种，由于受到个人可支配资金的制约，可投资的选择余地非常之小，这也直接导致了相关信托产品在发行方面出现困难。经过修改的《信托投资公司房地产投资信托管理暂行办法》已经有条件地突破了200份的限制，并且扩大了信托资金的使用范围。 　　 　　(二)产权登记制度的制约 　　按照现行政策，对抵押或证券化的不动产产权进行转让时，在产权登记机关只能以备案的形式出现，这意味着所谓的产权转移并不具有相应的法律效力，一旦发生纠纷，投资者的权益难以得到保护。房地产投资信托基金更倾向于解决已建成物业投资资金