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匈牙利住房补贴制度及其借鉴 　　作者简介：余南平，华东师大国际发展研究院研究员，霍普金斯-南京大学中美中心客座研究员； 　　陆志强，华东师大国际发展研究院硕士研究生。 　　摘要：鉴于抵押市场与住房市场复杂的关联关系，其相互作用已经对于经济活动周期产生了明显的影响，而税收设计与住房补贴等公共政策同样作为独立的力量影响着住房与抵押市场的变化。而且，作为转型经济国家与资本开放国家，由于存在金融工具的选择，公共政策的变化会微妙地影响着外汇市场的变化，影响着本国居民对于贷款工具的选择，而这也可能产生短期外债风险，研究匈牙利住房补贴变化后抵押贷款市场的变化与可能的风险，使我们可以有预见地考虑资本项目开放后对于中国目前抵押市场的可能的冲击，并有助于我们对于外汇管制和货币政策的全面衡量。 　　关键词：匈牙利；抵押市场；住房市场；公共政策；外汇风险 　　中图分类号：F835.515文献标识码：A文章编号：1006-1428（2006）09-0058-03 　　 　　一、抵押市场和住房市场：理论阐述 　　 　　由于住房具有经久耐用、面积不等、空间位置固定以及对金融、制度环境极为敏感等特点，因而成了一种最复杂的经济物品，极难分析和把握(雷诺，1996)。而且，这种复杂性在最近成为研究者与政策制订者十分关注的抵押市场与住房市场之间的关系上也有所体现。一些经济学著作已经广泛分析了这两个市场，力图揭示这两者之间的相互作用是怎样扩大对房价、经济增长以及对财政制度而言会带来可能后果的家庭财政状况的影响和冲击的(欧洲中央银行，2003)。而且，住房市场与抵押市场的发展的确可以通过不同的渠道对经济危机周期产生影响(欧盟委员会，2005)。(1)通过利率的途径；(2)通过财富的影响；(3)通过信贷的渠道；(4)通过影响住房建设的途径。 　　第一个途径意味着，货币政策的变化会引起地产的需求变动转化为房价的变动，比如更低的短期利率变化就会达到这种的效果。另外，利率的变化也反映在抵押利率变化上，因此也会影响家庭可支配收入变化上。 　　第二个重要的途径是通过财富影响由房价变化引起的非住房消费。家庭可能提高其消费水平来应对房价的上升，而这样的结果就是地产财富的增加。经验告诉我们，在一些规模较小的欧盟成员中，房价的变化会导致国内需求的变化，而同样的影响在像德国和意大利这样的规模较大欧盟国家中就显得意义不大(欧盟委员会，2005)。 　　第三种途径即信贷渠道，近年来经济学家们对此争议颇多。地产涨价提升了家庭附属担保的价值，使得家庭可以从信贷体系中借更多的钱，依次用于金融消费与投资。而能否从房屋财富中分离出财产净价最终取决于各类不同的零售金融制度与抵押市场，例如交易成本和竞争程度的高低。研究文献也把这种影响归结为“家居净值回笼”，主要只在有些欧盟国家内表现为数量上的关系。 　　第四种途径主要是通过房价波动影响居民住房建设。这就意味着，相对于较高价格的住房再造成本而言，地产的市场价值升值就会推动建造更多新的住房。另外，像税收或者补贴这类会影响住房市场发挥作用的公共政策，既可能成为单独冲击的根源，也会影响住房市场对经济冲击的反应(欧洲中央银行，2003)。以匈牙利为例，一定时期内住房补贴的猛涨剧降就会导致家庭增加外币借债。转型经济中的公共政策与外汇市场的关系虽有些不可思议，却又是十分重要。 　　 　　二、匈牙利住房市场的发展 　　 　　在1989年剧变之前，大部分转型国家对住房的需求和供应进行严格的国家控制，排斥市场机制的运作(Hegedüs and Vathegyi，1999)。社会主义制度时期，匈牙利的住房部门获得了大量的国家补贴，国家准许购房者不仅可以获得住房贷款补贴，而且还可以按照住房大小获得最初的补贴(Hegedüs and Varhegyi，1999)。然而，在1989年，随着中央计划经济的破产和财政赤字的增加，匈牙利政府决定取消住房补贴。由此导致的结果是，剧变前实行的住房贷款补贴转变成按市价贷款。这不仅给普通家庭带来了严重的债务负担，而且也给基于市场的住房金融体系的发展以及随之而来的住房全面私有化进程造成了不小的障碍。不过，由于大家都同意只有存在私有化的住房市场，才会产生需求，所以，住房私有化进程也为长期住房抵押和租借铺平了道路(科尔奈，1992)。就宏观经济环境而言，能否完善基于市场的住房金融体系取决于能否保持经济持续增长、能否降低通货膨胀、能否恢复实际工资以及能否保持稳定就业。在1990年代初期，上述的这些问题在匈牙利以及其他“走在改革前列”的国家中开始出现(雷诺。1996)。在1980年代末转型初期，匈牙利就缺乏全面周密的住房政策。而且，由于价格自由化导致的通货膨胀居高不下、房价和利率陡然上升。与抵押有关的贷款业务量实际已不存在