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五一大道东段周边零星地块棚户区改造项目 可行性研究报告 长沙金智工程咨询有限公司 二○一一年十二月 编制人员名单 项目负责人：李国海 高级工程师 编 制 人 员：李蜀夫 高级工程师 朱 丽 注册咨询师 杨 涛 注册造价师 崔先万 高级工程师 曾 飞 工 程 师 龙文彬 工 程 师 肖颂夏 经 济 师 石康红 助理经济师 校 对 人 员：李湘宇 目 录 第一章 总 论 1 一、项目由来 1 二、项目基本情况 2 三、建设单位基本情况 3 四、研究依据及范围 4 五、建设规模与目标 5 六、研究结论与建议 6 第二章 项目的背景与必要性 9 一、项目背景 9 二、项目建设的必要性 11 第三章 市场分析 16 一、投资环境 16 二、土地市场和价格分析 20 第四章 建设地点与建设条件 27 一、区位条件 27 二、自然条件 28 三、选址条件 30 四、施工条件 36 第五章 建设规模和内容 37 一、建设内容 37 二、建设规模 37 第六章 棚户区改造主要技术方案 38 一、规划布局 38 二、拆迁平整土地 40 第七章 征收补偿方案 41 一、征收范围 41 二、项目区基本情况 41 三、居民安置意向调查 42 四、征收目的与用途 42 五、征收实施期限 43 六、征收政策依据 43 七、房屋征收部门 43 八、征收实施步骤 43 九、房屋征收补偿办法 44 十、不得享受奖励的情形 48 第八章 环境保护与劳动安全 50 一、环境保护 50 二、劳动安全 51 第九章 节能分析 53 一、节能政策分析 53 二、能耗状况 54 三、节能措施 54 第十章 项目招投标 57 第十一章 建设进度计划 58 第十二章 投资估算与资金筹措 59 一、投资估算 59 二、资金筹措 60 第十三章 财务评价 62 一、评价依据与原则 62 二、经营收入、经营税金及附加 63 三、总成本费用估算 63 四、财务效益分析 64 五、不确定性分析 65 六、财务评价结论 66 第十四章 社会评价 72 一、项目对社会的影响分析 72 二、项目与所在地区互适性分析 73 三、社会风险及对策分析 74 附件： 1、长沙市人民政府办公厅【2010】17号《长沙市人民政府市长办公会议纪要》 2、长发改[2011]727号长沙市发展和改革委员会《关于五一大道东段周边零星地块棚户区改造项目立项的批复》 3、长棚组项【2011】09号《关于同意芙蓉区五一大道东段周边零星地块列入全市棚改工程的批复》 4、长沙城东棚户区改造投资有限公司企业法人营业执照 5、长沙城东棚户区改造投资有限公司组织机构代码证 6、项目招标基本情况表 附图： 1、项目地理位置图 2、长沙市中心区蓉园片（G片）控制性详细规划图 3、项目用地概念性规划依据图  总 论 一、项目由来 长沙，这座文化名城随着城市迅速成长，城市规划、城市管理往往跟不上城市规模扩张的需要，遗留下一些比较棘手的城市问题，其中一个比较重要的问题就是旧城改造。这类旧城区域人口密度大，城市积聚功能强，往往是城市中人气最旺、城市功能发挥得最为彻底的区域，但这些区域也是城市问题最为严重的区域，如果不积极加以功能改造，很可能导致城区问题恶化，甚至一蹶不振，成为城市中的衰退区域，到以后牵一发而动全身，那时，旧城改造的代价和难度将会成倍增加，严重阻碍城市的健康发展。进行旧城改造，实行城市土地的再开发、再利用，提高城市土地集约化利用程度，是未来城市建设的主要方向，是保证城市可持续发展的主要措施。对这类区域的改造应该本着实事求是的态度来进行，通过适当提高容积率来置换出更多的公共设施用地，强化市政功能，整治环境。 五一大道东段周边零星地块区域范围内建筑为80年代以前兴建，但由于当时规划的局限性，目前基础设施陈旧老化，街巷狭窄，交通极为不畅，居民住宅因长年失修，不同程度地出现了房屋渗漏、墙体开拆、砖石及混凝土分化、老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区的安全系数；油烟污染、占道经营、噪声污染和消防隐患严重，区内生活环境质量较差。与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧，诸多问题的存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受到严重威胁。该地块位于省直汽车公司东南角和西北角，属于《芙园片控规》067-H-03-07/08地块，该地块除申请棚改的两处零星用地，其余部分已出让至湖南新楚置业有限公司名下，如该两块零星用地与其一并开发，有利于五一大道周边城市景观的提质，有利于长沙市改善城市环境提升都市形象为了跟上城市旧城区建设改造的步伐，政府入了旧城区的改造项目3、建设