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住房负担能力测度方法研究综述陈杰朱旭丰〔摘要〕如何测定居民住房负担和价格可支付能力,既是开展住房保障制度建设的重要前提,也是防范住房市场风险的基础工作。对居民住房负担能力研究的重点,需要对其定义有一个十分清晰的界定与把握,选择合适和科学的住房负担能力测度方法。就国际上研究居民住房可支付能力的最主要四种方法:传统的住房支出收入比法、考虑适当住房标准的住房支出收入比法、剩余收入法以及复合测度法等做了研究综述。〔关键词〕住房负担能力;测度方法;综述〔中图分类号〕〔文献标识码〕BF293.30担程度和对住房价格的可承受能力,既是中国开展住房保障制度建设的重要前提,也是量化和防范住房市场风险的基础工作,在当前具有突出的现实意义。但是总体看来,国内有关住房负担能力的理论研究还处在发展阶段,住房负担能力测度方法的运用也十分有限。本文就国际上研究居民住房可支付能力的主要四种方法:传统的住房支出收入比法、考虑适当住房标准的住房支出收入比法、剩余收入法以及复合测度法等做一个文献研究综述,以利于国内住房负担能力理论与相关实证研究的进一步深一引言中国自进入21世纪之后,城市住房价格经历持续上涨,并显著超出同期居民收入增长速度,城市中低收入家庭的住房负担能力问题也因此日益受到各界关注。学术界纷纷展开关于住房负担能力的相关理论与实证研究。对于居民住房负担能力的研究,首先需要对其定义有一个十分清晰的界定与把握,同时选择合适和科学的住房负担能力测度方法也非常重要。如何测定中国城市居民在住房开支上的负〔作者简介〕陈杰(1974—),男,汉族,福建仙游人,复旦大学管理学院产业经济学系副教授,复旦大学住房政策研究中心常务副主任,经济学博士,研究方向为房地产经济学、住房政策、住房金融和城市经济问题;朱旭丰(1981—),男,汉族,浙江杭州人,浙江工业大学经贸管理学院硕士研究生。〔基金项目〕国家自然科学基金项目(NS———国际经验与中国住房公积金制度改进;教育部回国留学人员科研启动基金项目———基于国际发展经验的中国住房保障制度建设研究。〔收稿日期〕2009-06-21〔修回日期〕2009-09-09·91·城市瞭望《城市问题》2010年第2期住房负担能力测度方法研究综述入。二传统的住房支出收入比法国外有关住房负担能力测度方法的讨论最早可追溯到19世纪的家庭预算研究[1]。现在经常被用来研究住房负担能力的住房支出收入比法就是来源于当时德国统计学家恩斯特·恩格尔(ErnstEngel)和赫尔曼·施瓦贝(HermanSchwabe)所做的关于家庭收入与各种生活消费品支出关系的规律的调查研究工作。恩斯特·恩格尔于1857年所作的关于比利时工薪阶层家庭的调查研究认为,不管收入怎样变化,家庭用于住房与燃料的消费支出总是固定不变的;赫尔曼·施瓦贝在1868年的家庭预算研究中却认为随着家庭总收入的增加,家庭用于住房的消费支出比重会有所下降[1]。当代有关住房负担能力的研究与探讨则兴起于20世纪80-90年代的美国、英国、澳大利亚与加拿大等发达国家。从20世纪80年代后期开始,传统的住房问题例如住房供给的不充足、住房质量低劣、邻里关系弱化、居住方面的种族隔离与歧视等重要性下降,居民住房负担能力已经取而代之成为许多发达国家住房研究与政府制定住房计划时主要关注的焦点问题[2]。在当时,有关住房负担能力的定义与测度方法是最具广泛争议性的两个话题。传统的住房支出收入比法可以简单地被概括为:当家庭实际住房支出收入比值超过某一标准比率的时候,则该家庭就被认为存在住房负担能力问题,这与传统的比率式定义相对应。标准比率通常会被设定为25%或者30%,不随家庭的收入和规模的变化而变化。这样,当住房成本超出家庭收入某一比例(通常是25%或者30%)的时候,就意味着家庭面临着住房负担能力问题[3-4]。图1的OR曲线是家庭住房支出收入的标准比率曲线:其中H是住房消费数量,住房价格为PH;NH是其它非住房生活必需品消费数量,价格为标准商品价格1。这样,当实际消费组合落在A区域时,就表示住房支出收入比率小于标准比率数值b,家庭具有住房负担能力;落在B区域则表示没有住房负担能力。标准比率数值b的设定,通常是选用25%的经验准则作为判断依据,另外,有很多部门或学者也以30%作为标准比率,比如美国的住房与城市发展局。图1家庭住房支出收入标准比率曲线但是为什么选用25%或者30%比率作为标准的原因,却是更多的基于社会价值判断、历史以及制度结构因素,而不是出于任何技术理由[5]。也有学者添加了50%比率作为判断家庭是否经历着严重住房成本负担的依据[6]。随着时间的推移,标准比率的设定也有一个逐步提高的现象。总结起来,可以用一句非常简单的话来概括住房负担能力的传统比率式定义,即如果一个家庭具有住房负担