第五章商圈分析和 与选址决策 零售学课件.pptVIP

* 例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各地区的零售饱和指数。 项目 A B C 潜在顾客数（万人） 15 10 8 顾客平均购买额（元） 240 200 150 同类店铺营业面积 35000 30000 25000 * A地区： B地区： C地区： * 二、商圈分析的要点 商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析 * 商圈分析的意义 是店铺选址的重要前提 有助于零售店制定竞争策略 有助于零售店制定市场开发策略 有助于零售店加快资金周转 * （一）人口统计分析 人口增长率 人口密度 收入状况 家庭特点 年龄结构 职业结构 性别结构 民族结构 * （二）经济基础和购买力分析 购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20% A：是地区可支配收入占全国的比重 B：是地区零售总额占全国的比重 C：是地区人口数量占全国的比重 * （三）基础设施状况分析 区域性质（商业区、居民区、交通要道、郊区） 交通基础设施（道路、公交车站、铁路） 物流配送设施 信息系统 * （四）竞争状况分析 IRS越大，意味着该商圈饱和度越低； IRS越小，意味着该商圈内的饱和度越高 在不同的商圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店 * 第三节 商店位置选择 好的选址是成功的一半 * 选择程序 对是否进入一个区域市场进行 趋向性判定 在该区域市场内选择最适宜的商业区域 最佳地点选择 1 2 3 区域市场的选择 商业区域的选择 店址选择 * 一、商店选址的原则 方便消费者购买； 方便货品运送； 有利于竞争； 有利于网点扩充； 金角银边草肚皮 * 二、商店位置类型 孤立店 经规划的购物中心 自然形成的商业中心 * 优势 无竞争对手 租金较低 具有灵活性 利于顾客一站式购物 场地不受限制 劣势 难以吸引新顾客 许多人不愿意跑很远的路去一家店购物 大多数顾客喜欢品种齐全 广告费可能较高 运营费用不能分摊 地段并不一定理想 须新建房屋设施 （一）孤立商店 * （二）规划的购物中心 优点 拥有各具特色但又统一规划的形象 各商店的客流达到最大化 商品和服务组合安排得当 促进郊区人口增长 协调规划，分担共用开支 租金和税收通常比CBD商店低 * 规划的购物中心的局限性 房产所有者硬性的规定抑制经营灵活性 租金通常比孤立商店租金高 经营的商品和服务受到一定限制 竞争激烈 新型店的发展受到限制 * （三）自然形成的商业中心 第五章商圈分析与选址决策 商圈及其影响因素 1 商圈分析 2 商店选址决策 3 4 本章主要内容 * 导入案例：“班尼路”等传统休闲服饰店的选址变革 传统选址：以街店、专柜、地下商铺等不同形式出现在城市的各个地域 变革：由黄金位置街店演变为购物中心边缘位置门店 零售企业是典型的地利型行业 * 第一节 商圈及其影响因素 * 一、商圈的含义及类型 （一）商圈的含义 商圈（trading area），指零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围 * 2、按顾客购物选择的交通方式分 徒步商圈 自行车商圈 汽车（机动车）商圈 捷运、铁路、高速公路商圈 * 3．按辐射范围的大小划分 小商圈 中商圈 大商圈 超大商圈 * 4、按所在地域性质的不同划分 市级商圈 区域商圈 社区商圈 * （三）商圈的形态 商业区 住宅区 文教区 办公区 混合区 * （四）商圈范围内的顾客来源 居住人口 工作人口 流动人口 * 二、商圈的影响因素 企业外部环境因素 企业内部因素 * （一）企业外部环境因素 家庭与人口因素 地理状况 交通状况 城市规划 商业集聚 * （二）企业内部因素 商店规模 商店业态 商店的市场定位 商店经营水平及信誉 经营商品的种类 促销策略 * 比较不同业态的商圈范围大小 购物中心、百货商场、专业店、专卖店及无店铺业态的商圈相对较大 其次是大型超市和超市 食杂店与便利店最小 * 第二节 商圈分析 * 一、商圈划定方法 划定商圈的定量方法 雷利法则； 赫夫法则； 商圈饱和度 * （一）雷利法则 具有零售中心地机能的两个城镇，对位于其中间一城镇的零售交易的吸引力与相应两城镇的人口成正比，与两城镇的距离平方成反比 * 应用雷利法则计算过程 1、计算雷利比值M 2、根据雷利比值计算A地对C地的吸引力 M/（1+M）*100% 3、计算B地对C地的吸引力比值 1-A地吸引力 * 雷利法则公式中的中间地带C只是作为一个评估区域，在实际应用中，有可能A、B两地之间并无C区的存在，依然可以使用雷利法则