国家宏观调控下房地产业何去何从.docVIP

国家宏观调控下房地产业何去何从 　　 一、对国家房地产宏观调控政策的分析 　　 　　 从2001年年初开始，房地产行业出现某些非理性的发展势头,集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大、投资结构不合理等。2003年房地产开发贷款余额增长很快，前三季度各类房地产贷款(包括住房开发贷款和个人住房贷款)增加4264亿元，占全部中长期贷款增加额的37%。银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。 　　 在房地产投资大幅增加的同时，房屋的空置率也在不断上升。根据国家统计局的资料，2003年，全国商品房空置总量已达1.2亿平方米，按一套100平方米换算，意味着大约有1000万套的房子闲置，其中有一半的房空置了一年，占压资金超过2500亿元。而房地产开发企业20%-30%左右的资金是来自银行贷款，还有至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，两者相加，约60%的房地产投资金额来源于商业银行。资金来源的集中度过高，使商业银行的信贷潜在风险增大，央行当然不能坐视不管。 　　 4月24日，国务院派出的八个银监会调查小组，迅速抵达南方的一些主要城市。4月24、25日，在海南博鳌举办的亚洲论坛上，央行副行长吴晓灵指出，中国经济确实在某些领域存在投资过热的问题，由于政府采取的是“渐进式”的调控措施，政策实施效果的显现需要一段时间。4月26日，胡锦涛总书记就强调“坚决遏制”过热行业的投机行为。4月27日，有关媒体发布了“国务院决定调高钢铁、水泥、电解铝、房地产开发固定资产投资项目资本金比例15个百分点”的消息，即钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由20%及以上提高到35%及以上。4月27、28日，温家宝在北京接受欧洲媒体采访时，再次强调国务院将采取四大举措抑制经济过热。随后温总理主持召开国务院常务会议，研究部署土地市场治理整顿和严格土地管理工作。在党政领导的关注下，政府部门也紧急行动，4月7日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，此举意在抑制那些资本金不足靠银行贷款搞投资的“空手道”。4月30日，中国银监会发出通知，要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制，对于盲目投资、低水平扩张、不符合国家产业政策和市场准入条件，以及未按规定程序审批的项目，一律不得发放新的贷款，已给予授信和已发生贷款的要采取适当、稳妥的方式予以纠正。在加强土地管理方面，4月29日国务院办公厅发出紧急通知，决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理，切实保护基本农田，严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项内容。这一系列的措施都是政策收紧信号。 　　 国家采取紧缩房贷等经济调控政策措施出台，区别于国家1986年和1991年对经济结构大规模的调整，是对部分房地产过热地区、房地产开发结构严重的不合理、“空手道”开发商采取控制的手段，是一种对房地产金融形势的呼应和对信贷市场因势利导，旨在避免金融风险，挤掉房地产市场泡沫成份，调整房地产投资方向，是一种微调。银行信贷业务是一种市场行为，政府也绝对不会采取“一刀切”的强硬手段，据银行业内人士反映，银行对房地产的贷款不会停止，而是要加大取舍力度，对符合贷款条件的房地产项目仍要大力支持。 　　 　　 二、武汉市房地产走势的预测 　　 　　 在经济大发展的推动下，2004年，武汉的房地产开发投资仍将呈现高速增长态势，市场需要旺盛，发展前景看好，经济增长点的支柱作用进一步显现。 　　 住宅市场潜力巨大，前景看好。武汉市统计局统计资料显示，今年武汉市房地产开发投资增长势头强劲，房屋开复工面积、商品房销售面积、销售额等几项主要指标均创近五年单季最高增幅，沉寂数年的武汉市房地产开发市场终于“火爆”。今年的市场对商品住宅的需求主要来自三个方面：一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是大规模的新区规划、旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求；三是随着房改房的上市，二手房市场活跃，激发新一轮追求“居者优其屋”的二次购房需求。 　　 市场稳定，房价继续平稳上升。2004年第一季度武汉市房价涨幅在10%以上，高于全国水平。实现销预售商品房262.48万平方米，销售收入33.52亿元，同比分别增长60.11%和62.56%。今年全市房价将总体上将呈现稳中有升趋势。其一，政府对土地的有效控制和土地市场的规范化，使土地成本有较大提高，建筑材料的涨价，巨大的市场需求，都是房价上涨的有利支撑；其二，许多增强城市功能项目的陆续完工，城市配套设施的完善、环境的美化也将引发商品房的增值，激发消费者的购买欲望；其三