国家宏观调控与区域房地产业发展分析.docVIP

国家宏观调控与区域房地产业发展分析 　　【摘要】近几年，房地产成为人们关注的焦点，2004年以来在各项宏观调控政策的作用下，我国的房地产开发投资呈现了一系列的变化，本文以台州房地产数据为例，拟从房地产政策、开发投资、土地开发利用、价格、房地产金融等方面解读1998年以来台州市房地产市场的运行轨迹，指出当前台州市房地产业发展的形势及趋势，以供有关部门参考。 　　【关键词】宏观调控 房地产 发展 趋势 　　 　　一、国家对房地产市场的主要调控政策 　　 　　1、土地政策 　　 2004年国家开始出台一系列紧缩“地根”的政策，从规定必须以“招拍挂”方式出让经营性土地使用权，到出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》等文件，全面整顿农用地转非农建设用地、涉及基本农田保护区调整的各类规划修改以及控制房屋拆迁面积。2007年开始，国家调控供应政策，积极加大供应量。根据全国土地市场动态监测结果，2007年上半年全国住宅用地供应同比增加25.3%，同比提高3.9个百分点。随着国家清理闲置土地政策的实施，土地政策得到了规范，土地出让面积也得以增加。 　　2、房地产信贷政策 　　 本轮宏观调控从紧缩信贷开始，一方面，紧缩开发信贷。2003年6月，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）出台，规定“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％”。 2004年2月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，我国步入加息和提高存款准备金率通道，至今已累计加息9次。另一方面，紧缩个人信贷。从“121号文”开始就紧缩个人信贷，对贷款对象和比例都作了严格的规定。2006年“国十五条”、2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，都对购买首付款、利率等进行了进一步的限制。 　　3、稳定房地产价格政策 　　 2005年开始，国家调控的重点从控制投资转向控制需求以达到稳定房价的目的。2005年国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，建设部等七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的??知》；2006年国务院常务会议提出六条针对性措施，随后，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构、控制住房价格的意见》。这些系列政策的出台，通过税收、信贷、土地等杠杆，控制城市拆迁规模和进度、整顿和规范房地产市场秩序、解决低收入家庭的住房困难，调控的重点从供求总量调整转向供求结构调整。 　　4、增加房地产税收政策 　　 2005年，“国八条”对房屋交易时限和营业税等都做了明确的规定。2006年，“国十五条”进一步把营业税的征收年限由2年增加到5年。2006年，出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。2007年11月，根据2006年底颁布的《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉决定》，通过相应的税收政策，对炒卖房进行了规范整顿。 　　 　　二、宏观政策对房地产的影响 　　 　　国家出台系列房地产宏观调控政策，旨在控制部分地方房地产开发投资规模过大，房价上升过快的现象，使我国房地产朝着健康理性的方向发展。在国家一系列宏观调控政策的作用下，台州市的房地产业也呈现出一系列的变化。 　　 1、房地产开发投资连续多年高位运行后开始理性回落 　　 1998年城镇住房制度改革之后，城镇居民对住房的巨大需求得以释放，房地产业迅速发展。1998－2005年，台州全市累计完成房地产开发投资额376.04亿元；房地产开发投资年增长幅度最低为12.3%，最高达82.16%，年平均增速达到35.15%。2005年，台州房地产开发投资额突破百亿大关，达116.12亿元，是1997年的11.13倍。2006、2007年台州房地产开发投资开始理性回落，投资额为分别为101.47亿元、95.73亿元，增幅分别下降13.1%、5.7%。 　　 　　2、土地供应趋紧导致房地产企业购置土地面积下降 　　 土地是商品房的最大成本，是影响房价起伏的重要因素。随着国家一系列严管控制供地、规范土地市场政策的出台，房地产企业普遍感受到“地根”严控压力。1998年至2007年，房地产企业累计购置土地面积926.05万平方米，其中2003年购置土地面积137.74万平方米，从绝对量上达到了历史最高峰。2004年，台州市房地产企业购置土地面积开始出现负增长的态势。2007年，房地产开发企业购置土地面积增幅陡降，2007年台州市房地产企业购置土地面积36.85万平方米，比上年同期下降51.4%，增幅比2006年下降27.6个百分点，比1998年下降96.8个百分点。 　　 　　3、自宏观调控以来，房地产开发企业贷款比重明