第三章 节 房地产估价的产权理论(房地产估价课件).pptVIP

第三章 房地产估价的产权理论 点击添加标题 本章目标： 本章是全书的理论基础之一，主要讲述房地产估价的产权理论相关知识。通过本章学习，应达到以下目标： (1) 熟悉房地产的产权类型； (2) 熟悉房地产的产权交易类型； (3) 掌握房地产估价的转让、抵押和租赁交易方式和内容； (4) 了解我国房地产产权登记制度。 3.1房地产产权类型 3.1.1 所有权 1.所有权类型 我国房地产所有权类里包括国家所有的土地所有权、集体所有的土地所有权及房屋所有权。 3.1房地产产权类型 3.1.1 所有权 1.所有权类型 1)国有土地。包括：（1）城市市区土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 3.1房地产产权类型 3.1.1 所有权 1.所有权类型 2)集体所有土地。包括：（1）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外。都属于集体所有。（2）农村的宅基地和自留地、自留等。 3)房屋所有权。即国家所有和集体所有的房屋，以及个人所有房屋 。 3.1房地产产权类型 3.1.2 使用权 1．房地产使用权类型 1)城镇国有土地使用权。是指国有土地使用者依照法律规定或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。国有土地使用权取得的途径包括行政划拨和有偿出让。 2)集体土地使用权。主要指农村集体土地使用权，是指农村集体土地使用者依照法律规定或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。 3)房屋使用权。指房屋使用人依房屋所有人的意志，依照法律规定成合同规定，取得对房屋的实际占有和使用的权利。 3.1房地产产权类型 3.1.2 使用权 2．房地产使用权权能 1)占有 2)使用 3)收益 4)处分 3.1房地产产权类型 3.1.3 他项权 1）抵押权。房屋所有权和以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。 2）地役权。为了自己使用土地的便利，按照法律规定在他人使用的土地或房屋上设定的通行、取水、排水等权利称为地役权。 3）租赁权。我国的房屋及以出让方式取得的士地可以出租。 4）典当权。是产权人将房地产以商定的典价典给承典人、承典人在典期内享有对房地产的使用和管理权的行为。 此外，房地产他项权利还包括安全权、采光通风权、地上权、地下权、空中权等。 3.1房地产产权类型 3.1.4 我国的土地所有权和土地使用权 1．土地所有权 1)国家土地所有权的惟一主体是中华人民共和国，其所有权由国务院代表国家行使。国家实行土地所有权与使用权相分离的原则，“国有土地实行有偿、有限期使用制度”，通过有偿出让的土地使用权可以依法进人土地 (房地产)市场，但行政划拨的国有土地使用权除外。 2)集体所有土地。集体土地所有权是我国土地公有制的另一表现形式。集体土地所有权分别确定给乡(镇)、村农民集体所有或村内农业集体经济组织的农民集体所有。 3.1房地产产权类型 3.1.4 我国的土地所有权和土地使用权 2．土地使用权 1)城镇国有土地使用权。是指国有土地的使用人依照法律或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。城镇国有土地使用权的取得途径有有偿出让、行政划拨、租赁(土地年租制)、作价入股和授权使用等。 2)集体土地使用权。主要指农村集体土地使用权，是指农民集体土地的使用者依照法律或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用的义务。 3.2房地产产权转让、抵押、租赁 3.2.1 房地产产权转让 1.房地产转让的概念 《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。” 房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)依法将其房屋及其占用范围内的土地使用权转移给买受人，由买受人向其支付相应价款的行为。 房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)依法将其所拥有的房屋及其占用范围内的土地使用权无偿转移给他人的行为。 3.2房地产产权转让、抵押、租赁 3.2.1 房地产产权转让 1.房地产转让的概念 房地产转让的其他合法方式主要包括下列行为： 1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 4）以房地产抵债的； 5）法律、法规规定的其他情形。