080512秦淮项目江宁房地产定价报告(初稿)2.doc

目 录 一、 区域宏观背景 5 (一) 区域地理位置 5 (二) 土地资源 5 (三) 人口与行政划分 6 (四) 交通运输 7 (五) 基础建设及景观特色 9 (六) 教育及医疗 10 (七) 小结 11 二、 区域经济发展状况 13 (一) 国民生产总值 13 (二) 财政收入 14 (三) 固定资产投资 15 (四) 人均可支配收入 15 (五) 社会消费品零售 16 (六) 小结 17 三、 江宁区城市规划 19 (一) 城市总体规划 19 (二) 江宁楼市的板块划分： 22 (三) 江宁房地产发展规划 24 (四) 小结 25 四、 江宁房地产市场 27 (一) 江宁房地产投资 27 (二) 江宁土地出让 28 (三) 江宁商品房供销状况 32 (四) 小结 33 五、 项目市场研判 35 (一) 区域宏观层面 35 (二) 城市规划层面 36 (三) 宏观房地产市场层面 36 (四) 微观房地产市场层面 37 六、 江宁项目问卷分析 39 (一) 问卷说明 39 (二) 被访者背景分析 41 (三) 被访者目前居住现状分析 44 (四) 被访者置业需求分析 47 (五) 问卷分析总结 54 七、 项目住宅SWOT分析 56 (一) 优势（Strengh） 56 (二) 劣势（Weakness） 57 (三) 机会点（Opportunity） 58 (四) 威胁点（Treat） 59 (五) 项目核心优劣势分析 60 八、 项目价值研判 62 (一) 显性价值 62 (二) 隐性价值 62 (三) 项目住宅部分价格制定 63 九、 附件： 74 (一) 21世纪·现代城 74 (二) 百家湖西花园 76 (三) 东渡国际青年城 78 (四) 国信秦淮绿洲 81 (五) 合家春天 84 (六) 嘉顺时代广场 86 (七) 康桥水岸 88 (八) 蓝岸·亲水湾花园 90 (九) 山水方舟 92 (十) 天元吉第城 94 (十一) 天泽苑 97 (十二) 托乐嘉花园 98 (十三) 武夷绿洲 100 (十四) 新亭兰苑 102 (十五) 左邻右里 105 (十六) 东方龙湖湾 107 区域宏观背景 区域宏观背景 区域地理位置 江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30°38′～32°13′，东经118°31′～119°04′之间，总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。 土地资源 江宁区实际控制面积为15.73万公顷，其中农用地11.03万公顷（耕地5.85万公顷、园地0.25万公顷、林地2.41万公顷、其他农用地2.5２万公顷）;建设用地3.65万公顷（居民点和独立工矿用地３.０９万公顷、交通运输用地0.31万公顷、水利设施用地0.３６万公顷）；未利用地1.05万公顷（未利用地0.35万公顷，河流水面等其它土地0.70万公顷）。 人口与行政划分 乡镇 总人数 总面积（平方公里） 村委会 居委会 东山街道 136200 111 19 18 禄口镇 68425 144 34 6 江宁镇 56578 144.3 18 3 土桥镇 34681 69 14 2 丹阳镇 25412 61 9 1 麒麟镇 28383 61.5 11 1 东善桥街道 24933 74.4 8 1 汤山镇 39268 115.9 14 3 周岗镇 23666 41.7 10 1 铜井镇 33166 113.9 9 1 陶吴镇 28523 78.1 11 1 上坊街道 24556 55.6 10 1 淳化街道 40847 82.4 11 1 谷里镇 36047 91.2 12 1 秣陵街道 33625 54.5 12 4 湖熟镇 68519 109.1 26 5 上峰镇 26800 69 10 1 横溪镇 30606 97.3 9 1 全区现辖13个镇、7个街道办事处。全区共有居民委员会49个，村民委员会344个。全区总人口74.70万人。 2007年末全区户籍总户数29.72万户，总人口为87.94万人，比上年增长4. 07%，其中：男性人口43.89万人，增加1.72万人；女性人口44.05万人，增加1.67万人。全年出生人口0.81万人，出生率为9.38‰；全年死亡人口0.50万人，死亡率为5.75‰；人口自然增长率为3.63‰。全区计划生育率达98%。 交通运输 与南京主要联系通道13个，交通方便快捷。 江宁与城区的主要交通方式为公交，路线主要有： 路线 起始站点 101 箍桶巷--东山镇 102 箍桶巷—开发区 103 白鹭花园—武夷花园东 10