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? 农贸市场改造案 呈送： 目 录 项目概况 操作理念 项目付款方式 四、经济分析 1、第一方案分析及前景展望 2、第一方案分析及前景展望 SWOT分析 项目位置示意图 宣传策略 项目概况 望阳?曦龙湾位于广西大化县城桥南区，在红河北路与红电西路交汇处，离大化新汽车站（桥南站）仅一街之隔，相距300多米。是大化最大的商品房住宅项目，总体规模有18万平米，1600多户。本案改造（投资）为望阳?曦龙湾临街1800㎡的住宅底商,开发商已经在商铺内部建有农贸市场的台位。预计2014年5月份得产权证。 操作理念 一、产权销售为主招商租赁为辅 ,为满足前期资金的需求;可先销售60%左右商铺,剩余40%商铺可通过招商出租获取租金收入。 二、保持价格优势，力邀实力客户。 三、突出地缘优势，勾勒美好前景。位置决定发展潜力，交通便利、无论任何方向；商户皆能左右逢源。交通辐射力强，路通财通。运输成本低，完美地打造出一个聚集财源物业。 四、加快规划、推广，截流目标客户。 五、加强配套服务打造精品物业 专业管理、专业运营。 项目支付款项 一、首付100万予开发商，剩余款项可银行抵押贷款支付（利息转移在销售产权业主的身上） 二、台底费约200万，首付60%，剩余40%在项目整体完工后支付。 四、经济分析 第一方案 本方案维持开发商原始想法，以星级农贸市场的形式对外招商，并出售摊位产权。其优点是市场格局已经规划完毕，装修基本完工。并已经招有100多的商户（已经每户收取一万元定金），投入相对较少。 投入：本项目共需投入790万—870万 一、现金：开发商收取100万，台底费60%约120万∽180万，推广费30万，合计约250万。 二、贷款：440万∽560万（开发商已经收取的100多户定金合计100万元充抵给开发商的购房款，在未来经营户撤场时无息退还，这笔款不记入贷款计入总投资款内） 三、完工后：支付台底费：80万∽120万。 收入： 销售产权：前期售60%合计:1080㎡×7500元/㎡=8100000元 剩余售40%合计:720㎡×8000元/㎡=5760000元 全部售出后合计。 项目租金政策 售后返祖5年，第三年起递增10% 返租价格为第一、二年20元/㎡、即第三年22元/㎡、第四年24.2元/㎡、第五年26.6元/㎡。 租金： 根据目前大化县城农贸市场价格猪肉摊：15000元/年折合约1250元/月；菜摊：4000元/年折合约340元/月，按市场惯例均价得出为795元/月，共有286个摊约合6.3㎡/个。折合返租成本第一、二年126元/个、后每年递增10%，即第三年138.6元/个、第四年152.46元/个、第五年167.58元/个。 出租差价： 第一年促销免半年得286个×795元/月×6个月－（126元×286×12）=931788元/年、 第二年286个×795元/月×12个月－（126元×286×12）=2296008元/年、 第三年286个×795元/月×12个月－（138.6元×286×12）=2252764.8元/年、 第四年286个×795元/月×12个月－（152.46元×286×12）=2205197.28元/年、 第五年286个×795元/月×12个月－（167.58元×286×12）=2153305.44元/年、 合计五年收入：9839063.52元 预计在一年内可以把产权销售完成收回成本并盈-（790万∽870万）--（80万∽120万）=5160000元∽3960000元。后期经营五年约得9839063.52元（以全部五年摊租无递增计算），推广费会因不同市场行情有所增加但总体影响不大。 前景展望 大化县城目前没有比较干净的农贸市场，三家菜市存在脏、乱、差的环境，并已建设多年，本案在总面积上虽然不及其中两个市场，但在推广时就注入“星级”菜市理念，规范经营管理，必然吸引大量的新兴中产阶层及年轻一代市民的参与购物消费。再加本项目处于大化最大的住宅新盘，目前入住率高，周边还在不断新建楼盘，无形中为本菜市吸纳大量的固定消费人群，为市场的长久旺场奠定了基础。在做为第一个一产权形式出售的菜市，因其投入相较传统商铺小，更能吸纳大量的想投资商铺但碍于没有过多资本投资客的青睐。 第二方案 本方案以推翻发展商原始想法，以专业建材市场的形式对外招商，并出售摊位产权。其难度在于发展商已经在内部装修了农贸市场的摊位，并已经招有一百来户的商户（已经每户收取一万元定金），需重新拆除已建好的摊位。但避开了周边菜市的竞争，独开大化第一条专业装修建材市场，相对容易推广。