第8章第1节收益法概述.pptVIP

第八章 收益法及其运用 第一节 收益法概述 ?收益法的含义 ?收益法理论依据 ?收益法使用对象和条件 ?收益法估价的操作步骤 一、收益法的概念 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 ■收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 ■运用收益法评估的房地产价格称为收益价格。 ■根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 ■直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 ■收益乘数法是将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，是直接资本化法的一种。 ■报酬资本化法是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 ■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。 二、收益法的理论依据 ■收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 ■具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或满足程度等的预期。 收益法的基本思想： 由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。 购买收益性房地产，可以视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，是为了获得房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存人银行获取利息所起的作用是相同的。 一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存人银行，也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收如入。即： 某笔资金×利率=房地产的净收益 这笔资金就是该宗房地产的价格。则有： 普遍适用的收益法原理： 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于： ①未来净收益的大小----未来净收益越大，房地产价值就越高，反之就越低； ②获得净收益期限的长短----获得净收益期限越长，房地产价值就越高，反之就越低； ③获得净收益的可靠性----获得净收益越可靠，房地产价值就越高，反之就越低。 三、收益法适用的对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 如住宅(特别是公寓)、写字楼，旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。