“城中村”集体土地开发建设模式探讨.docVIP

“城中村”集体土地开发建设模式的探讨 　　【摘要】本文介绍了当前农村城镇化过程中，“城中村”建设的现行模式及存在的问题，为减少农民在城镇化建设中的拆建矛盾，顺利推进城镇化进程，把规划建设和维护农民在城镇集体土地开发建设中的利益结合起来，提出了一些建设模式的建议。 　　【关键词】“城中村”；建设模式；开发 　　 　　我国的城镇化建设正处于快速发展期，不可避免的会面对各种社会矛盾和冲突。因此必须正视面临的困难和问题，处理好各种群体的利益关系，尤其是切实维护好农民的利益，是顺利推进城镇化建设的重要保障，是减少社会矛盾，社会和谐发展的重点。城镇化建设的目的应该是让农民和城镇居民一样享受社会主义发展的成果。居者有其屋是每一个老百姓对城镇建设最基本的要求。纳入城镇总体规划范围的“城中村”的改造、开发，是农村城镇化的第一步，这里讲的“城中村”是指在城镇规划区内，仍以农村建制的行政村。随着城镇化的发展，集体土地的国有征用，道路建设、市政配套等等，这些原生态村庄在城镇布局中显得支离破碎，已不能适应城镇发展的需要，而逐渐凸显出许多社会问题。为了解决这些问题，许多城镇开始了“城中村”改造建设。在多年的实践中，虽然“城中村”改造已取得了较好的效果，但在加快其改造步伐的近几年，出现了许多尖锐的矛盾和利益纠纷，甚至影响到社会的发展和稳定。所以，对我国“城中村”改造的研究，具有非常重要的现实意义。 　　1 城中村改造的理论基础 　　1.1 地租地价理论――城中村改造的动力 　　根据马克思主义地租理论，城市区位对级差地租具有决定性影响，而住宅用地级差地租产生的条件主要是交通、繁华度、环境等区位条件。“城中村”改造就是通过实现级差地租Ⅱ来获取收益，即通过追加投资或提高交通通达程度等手段来增加收益。当前“城中村”的土地收益还远未达到最佳水平，尚有很大潜力可挖。 　　1.2 土地集约利用理论――城中村改造的立足点 　　1.2.1 就土地利用强度而言 　　“城中村”土地普遍实行单家独户的居住方式，基本上多为2-5层的独房形式。如果把“城中村???房屋建成多层公寓甚至是高层公寓，剩余的土地即可投入市场，进行土地资产经营，获取大量资金后再进行滚动改造，既能保证土地的充分利用，也可解决“城中村”改造的资金短缺问题。 　　1.2.2 从土地集约利用而引发的关联效应来看 　　“城中村”改造成功可以使得一系列问题得以解决，相关的政治、经济、文化问题均可能产生相应的转变，村民的素质也会因此得到相应提高，城市形象得到巨大提升。 　　2 现行“城中村” 开发、改造模式中存在的问题 　　目前，我国“城中村”的改造工作尚处于探索阶段。由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，决定了“城中村”改造模式的多样性。在温州市苍南县，集体土地改造建设主要形成以下两种模式：一是村集体经济组织自行改造的模式，主要是拆迁安置房的建设，以建设多层住宅为主；二是政府主导改造模式，主要是旧城改造，涉及面小，难以兼顾众多的“城中村”建设； 　　2.1 村集体自行改造型 　　该模式以村集体经济、村民自有资金为基础，在政府引导下，由村委会、村民自行筹资建设，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。这种改造开发成本低，建筑价格相对便宜。但由于村里自行开发的住宅一般都套用13mX3.5m的多层建筑模式，建筑风格单调陈旧、建材普通，与今天所提倡的人居环境相去甚远。因此这种住房与同地段开发商开发的住宅价格相差巨大，村民难以获得最大收益。该模式只适用于村集体及村民筹资能力强、建设规模较小的情况。对更符合村民利益的高层建筑的开发无能为力。 　　2.2 政府主导改造型 　　政府主导改造型模式，政府充当开发商的角色，直接投资改造“城中村”，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设。这种改造存在如下问题：一是政府投入太大，光靠政府难以完成。二是这种做法得不到村民的积极响应，村民把改造当成是政府的事，抱有“等、靠、要”的做法，只希望通过改造来获取更多的实惠。三是为某些贪官污吏开了一道“发财”的口子，不利于村民利益的保障。 　　3 城中村建设新模式 　　改造“城中村”，不仅要使旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活，而且要使开发合作商赢得合理的利润，使社会、政府赢得良好的投资环境与城市品位的提升，这三方面是相辅相成，同时又是互相牵制的，只有处理好三方面的合理关系，才能保证“城中村”改造工作的顺利进行。 　　3.1 改造方法 　　采用“政府引导+村集体为主体+村民入股+开发公司代建管理”的改造模式，引入土地资产化经营理念，即先将村集体土地改制并量化成股份，明晰土地产权；再由政府引导控制该地块的规划设计，总体统筹布局；继由改造主体村集体牵头开发公司共同筹建股份有限公司，或委托开