“后世博”时代地产商机.docVIP

“后世博”时代的地产商机 　　在城市化与城市更新、城市建设与旧城改造方面，世博会对上海无疑具有超越国界与超越时空的重要价值 　　 　　上海是一个传奇的城市，应该说上海有三次传奇经历：第一次就是上世纪30年代，第二次就是上世纪90年代浦东开放开发，第三次我认为就是2010年世博会，以及世博会之后上海的发展。三次传奇的经历也表明了整个上海城市发展的三次飞跃，而且一次都比一次精彩，每一次都是上海自身的能量在一步步提高。经过2010年上海世博会这样一次整个城市经济建设发展之后，我认为会有新的投资商机，也会有新的城市地标出现，并且将长期造福于上海经济发展和人民生活提高。 　　 　　 　　对城市的意义空前绝后 　　 　　从这届世博会的主题“城市，让生活更美好”来看，直接与城市建设和人民生活有关，而城市建设和人民生活这两个方面皆与房地产业高度相关。从很大程度上讲，2002年上海申办世博的成功，正是得力于这一独特的定位。 　　对于中国这样一个经济持续强劲增长的新兴经济国家，城市化与城市更新是一项重大课题；对于上海这样一个超级大都市，城市建设与旧城改造是一个棘手的问题。借举办世博会的历史契机，在这方面与世界各国一道探寻城市发展与人居的真谛，无疑具有超越国界与超越时空的重要价值。这注定了上海世博会在这方面的意义，将不仅是空前的，或许也是绝后的。 　　世博园区动拆迁1.8万户居民、272家企业，为了安置动迁居民，新建了浦江世博家园和三林世博家园两个大型居住社区，总居住建筑面积约200万平方米，公建和商业配套超过35万平方米。2002年“申博”成功后，世博会周边许多楼盘立即封盘，其后跳高价格出售；接下来之后，楼市中的“世博概念”一直是吸引购房人的重要因素，浦东三林因此一跃成为全市最热的楼市板块。 　　 　　“后发效应”大于“先发效应” 　　 　　世博会还没举行，上海城市建设已经明显改观，房地产市场更是受益匪浅，尤其表现在世博园区的周边区域。笔者认为，世博会之后，对于上海房地产业而言，其“后发效应”比“先发效应”更大。 　　上海世博会的直接投资将达30亿美元，而由此带动的交通、通讯等城市基础设施，以及商业设施、旧区改造等延伸领域投资，将是直接投资的5至10倍。世博园区从规划、搬迁、建设、运营到二次开发，至少历时10年。由此投入的巨额资金以及带动的相关技术和产业的勃兴，一定程度上可支撑起上海两个“五年规划”的经济基本面。 　　其一，根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑。对于房地产开发商来说，这其中隐藏着巨大的商机。笔者认为，世博会后这一区域的新增土地供应，将是境内外地产巨头争夺的对象。所以，“城市，让生活更美好”，而“后世博”的房地产业将是其中最美好的。 　　其二，世博会后，为世博而提前的轨道交通建设、公共环境建设，包括街坊内道路、广场、绿化和小市政配套等却可持续造福城市居住，土地价值也会因此得到提高，尤其是世博板块的房地产开发，档次将明显提高。比如，在交通方面，世博会期间，新建的越江隧道和轨道交通13号线，都将作为世博专用公交线，世博园区周边也将以公共交通为主。届时，上海将有11条轨道交通线路投入运营，运营总长将达420公里。因为世博会，上海轨道交通将历史性地实现网络化。浦东上南三林区域，将有6、7、8、11、13号等五条轨道交通，属于内外环间最密集的区域。 　　其三，世博会后，这一区域将是上海的一张名片。按现实条件，这里将成为上海新的会展中心、商业经济交流中心、旅游休闲的景点、高档居住区。留下大规模、现代化的公共建筑群，将成为上海的新地标。如中国馆建筑面积16万平方米；主题馆和世博中心建筑面积均为14万平方米；演艺中心建筑面积13万平方米；而具有交通和景观功能的世博轴，建筑面积更是高达25万平方米。与之相比，上海大剧院建筑面积仅7万平方米；上海博物馆建筑面积仅为3.8万平方米，即使是金茂大厦也不过29万平方米。 　　其四，世博会将提高房地产开发的科技、环保水平。在世博会的建设中，广泛而充分地采用环保、节能新技术、新工艺，世博简直成为全球绿色生态建筑的最大“竞技场”。利用自然风场和地下空间地道风、自然采光、屋顶绿化、墙面绿化、开发绿色建材、雨水循环利用等技术，几乎在所有的永久和临时建筑方案里都得到突出强调。在开发新能源的同时，首次在中国城市街区大规模集中使用半导体照明，以此减少园区夜景灯光的能源消耗。环保、节能、生态，这些开发理念政府已倡导多年，世博会的大量实践无疑将推动上海房地产在这方面的升级。 　　 　　“后世博”地产增添“双引擎” 　　 　　作为人口密度非常大的超级大都市，上海市区用地紧张已成为经济