[房地产]北京商业地产研究报告(doc 19页).docVIP

北京商业地产研究报告 北京作为高度国际化的大都市，商业地产发展却严重供不应求。据北京市统计局资料显示，北京市人均商业面积仅为0.78平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.5~1.8平方米，上海、大连等城市的人均商业面积也相继超过了1平方米。 　　商业与房地产是两个截然不同的概念，我们所说的商业更多的是指一种虚无的事物，它包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。 　　中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念--商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。 、 总体概述 　　目前，北京商业市场总体仍然是供小于求的情况，据北京市统计局资料显示，北京市人均商业面积仅为0.78平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.5~1.8平方米，上海、大连等城市的人均商业面积也相继超过了1平方米。根据商务部对北京商业发展的规划，到2005年人均商业面积达到0.9平方米，到2010年人均商业面积达到1.0平方米，这就意味着在以后的几年中，北京市商业面积将以每年平均新增50万平方米的速度增长。但是，伴随高速增长而来的是激烈的市场竞争和具有专业知识的复合性人才的短缺。 　　正处在高速发展中的北京商业市场中，商业态包括SHOPPINGMALL、百货、综合超市、商业街、社区底商、专业市场等，下文将对影响范围较广、涉及面较大、操作难度相对较高并具备代表性的几种商业态的市场情况进行介绍。 　　三、 商业市场细分业态介绍 　　（一） SHOPPINGMALL 　　SHOPPINGMALL购物中心30年前便已出现在美国，这类物业通常位于城市的周边，规模一般在十几万至几十万平方米之间，并且由于来此购物的消费者大多驾车前往，因此购物中心设置了大量的停车位。SHOPPINGMALL通常由几家大型零售商家和若干个小店铺组成，在SHOPPINGMALL中依靠这些被称为ANCHOR的大型零售商家聚集大量的消费人流提升商业地产的整体价值，那些小型的店铺依附于这些ANCHOR店周边，靠其所带来的强大的人流得以生存。 　　根据《北京市十五时期商业发展规划》，北京将参照国外经验，选择公路-环以外交通方便、接近旅游风景区和新建居住区的适当地点，在条件具备的时候，鼓励投资商或大型商业集团投资建设集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能为一体的大型多功能购物中心。 　　1.北京市已开业及在建或规划建设的大型SHOPPINGMALL的规模 　　2.SHOPPINGMALL中业种的组合 　　大型的购物中心通常是集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的综合性的消费场所，满足消费者一站式消费的需求，其中各业态组合的比例通常如下图 　　3.案例 　　世纪金源“shoppingmall”中关村中心区西沿线，西接四环路，北临世纪城三期，南侧为远大路，东临昆玉河. 　　总建筑面积68万平方米，总投资额38亿元. 　　停车位7000个 　　经营内容集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体 　　B1--建材超市、超级市场、汽车展厅、餐饮 　　F1--大型零售、主力店、半主力店、品牌店、知名快餐、咖啡店 　　F2 、F3--零售主力店、半主力店、品牌店、生活时尚店、餐饮业 　　F4--娱乐、健身、儿童乐园、室内溜冰场、影院、大型KTV 　　F5--100多家国内不同风味餐饮业 　　3万多平方米的屋顶花园，近4万平方米的娱乐设施，100余家主题餐厅可容纳约2万人就餐 　　已签约商家： 　　新燕莎集团--18.2万平方米，设置1－3家主力卖场、5个商品专营区和400个专卖店，燕莎商城、贵友大厦这些商业品牌都将入驻 　　居然之家—5.8万平方米，建立集品牌展示和销售为一体，包括家居市场、超市、专卖店等多种业态。 　　星美院线--高档主题影城，拥有世界先进的电影放映设备及视听设备 　　华强集团--设立方高科技主题公园，是名副其实的高科技娱乐城 　　纸老虎文化广场--是一个精巧齐全的文化休闲场所，消费者可到这里的书吧咖啡茶座休闲放松 　　开业时间--2004.10.1 　　4.目前SHOPPINGMALL开发中存在的问题 　　SHOPPINGMALL作为一种新兴的业态正在全北京乃至全国迅速的发展，为了防止盲目地开发及防范风险的发生，北京市政府已开始限制该类物业的审批。 　　开发SHOPPINGMALL将面临着下面几点风险： 　　商品种类供应不足，业种组合出现矛盾 　　一般的商业经营，一平米需要3-4