[房地产]物权法解读百姓五大难题(doc 5页).docVIP

物权法解读百姓五大难题一、关于土地使用权期限的问题 　　物权法出台前，人们经常担心自己住房70年后土地使用权的归属，而且由于不同地块开发周期的差异，常造成买房人土地使用年限缩短。 　　例如浙江宁波的张先生于2004年在上海浦东某小区购得一套约150平方米的商品房，但是等房产证办出后发现土地使用权期限已经过了14年，张先生将开发商告上了法庭，请求其赔偿相关损失。但是此前由于相关法律法规尚不健全，其损失到底是否会产生及如何计算均无明确依据，最终败诉。 　　现在依据《物权法》的规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后，自动续期。上述案例的情况在《物权法》通过以后迎刃而解。 　　二、关于车库、车位的归属问题 　　此前，关于小区车库、车位的权属问题，并没有一个统一明确的规定，这实际上是建筑物区分所有权、特别是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。实践中通常是开发商通过出售、出租等方式处分小区车库、车位，业主的合法权益容易受到侵害。 　　据杨浦某小区业主反映，小区一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业委会和物业协商，由物业公司管理并收取停车费，所收款项物业公司和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺，还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断，闹得不可开交。 　　根据《物权法》规定停车场属于业主共有。同时规定，对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。据此规定，上述案例中的停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。 　　三、关于相邻关系的问题 　　民法通则涉及到了通风、采光等具体的相邻关系问题。第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。但是由于规定过于笼统，导致实践中侵害权利人通风、采光权的情况屡见不鲜。特别是个别开发商，为了在有限的土地上尽可能开发出最多的楼盘，甚至不惜违反有关国家工程建设标准，开发楼盘的日照、通风、采光等均不符合相关规定的要求，对业主及其他不动产权利人的合法权益造成极大侵害。 　　《物权法》则明确规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。除明确了不动产权利人拥有通风、采光、日照等权利，还增加了禁止污染物、废物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质的违规排放条款，明确了不动产相邻权人权利遭受侵害后的请求权基础。 　　但仍需特别提醒的是，广大买房人在购买房屋时一定要事先对所购买房屋的通风、采光、日照等是否符合国家有关工程建设标准做到心中有数，及早防范避免纠纷。 四、关于物权行为和债权行为的区分问题 　　所谓物权行为是旨在设立、变更或者消灭物权的法律行为；债权行为是旨在设立、变更、消灭债权的法律行为。物权法出台之前，对于物权行为和债权行为的区分原则，存在较大争议。 　　例如，张某向开发商购买了一套价值约80万元的房屋，并登记办理了房产证。后张某签订买卖合同将该套房屋转让给吴某，吴某向张某支付了约40万元。过户登记之前，因张某尚拖欠开发商房款，法院判决解除张某和开发商之间的房屋买卖合同，并撤销了张某的产证。吴某无奈之下只能将张某告上法庭，请求继续履行合同。一审法院认为张某的房地产权证已经被法院撤销，故其事实上已经不是产权人，无权处分该项房产，张吴的合同为无效合同。后虽二审法院改判合同有效，但从本案反映出的是由于物权法的缺失，导致司法实践中没有坚持物权行为和债权行为的区分原则而造成适用法律的偏差。 　　而根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依本条规定，只要双方当事人合同依法成立，该合同就生效，吴某仍可向张某主张自己的债权，但他仅取得债权请求权，物权并未发生变动。同时，物权登记的变化也不影响合同的效力，至此物权行为和债权行为做出了明确的区分。 　　五、关于不动产善意取得制度明确问题 　　关于善意取得，长期以来人们认为只有动产可以适用善意取得，而不动产则不能适用。但从客观善意的角度讲，只要买房人信赖不动产登记机构的登记信息作出行为，则不论其是否知道登记记载事项以外的其他信息，均应认为其是善意。然而司法实践中对此理解不一，往往导致适用法律出现偏差。 　　而《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有