金融大街可研报告(简版)131445073.docVIP

金融街南昌世纪中心项目可行性研究报告（简版） 项目概要 位置说明 南昌世纪中心项目位于红谷滩中央商务区的中西部距南昌市委、市政府办公区200多米，距赣江600米，东临城市主干道丰和大道，西临丰和一路，南临红谷五路，北临规划二路。用地南北长约1000米，东西宽约250米，规划占地面积约22公顷，总建筑面积96万平方米，容积率4.36，建筑密度40％。 世纪中心项目划分为A、B、C、D四个地块，其中我公司拟承建的金融大街项目为上述区域中的B地块，初步规划建筑面积32万平米，容积率4。 周边交通状况 项目位于南昌市红谷滩区域，与南昌市委、市政府毗邻，周边为城市主干道，交通状况非常良好。 项目周边区域在城市规划中的定位及发展方向 南昌市政府对金融大街项目及周边城市规划的基本定位是，立足于南昌城市结构特征，面向江西乃至于中部六省区，服务于区域主导产业，打造以金融流通及金融服务为主的区域性国际金融中心。 地块现状 红线外围紧邻城市主干道，红线内拆迁工作基本完成，目前随着土地挂牌工作的进展、由政府完成安置用房分配，解决施工进场问题。 项目经济技术指标 用地指标 备注 总用地面积 6.5万平方米（合97.50亩） B地块 建设用地面积 5.8万平方米（合87.51亩） 公司建议的规划指标 建筑指标（万平方米） 尚未最终确定 地上建筑面积 25万平米 尚未最终确定 其中 顶级超高层写字楼 12万平米 暂定249米高，自持物业 甲级写字楼 5万平米 暂定100米以下，销售物业 SOHO写字楼及酒店式公寓 6万平米 暂定100米以下，销售物业 商业建筑面积 2万平米 裙房等 地下建筑面积 7万平米 地下车库及人防等 项目背景及获取方式 金融街控股股份有限公司（以下称控股公司）于2007年与南昌市红谷滩新区管委会（以下称管委会）签订合作协议及补充协议，协议约定合作项目包括本项目和红角洲B16-1（紫金园四期）项目，其中本项目土地使用权需要以挂牌形式出让，管委会支持控股公司控股的项目公司通过摘牌形式取得该地块使用权；在完成世贸公司股权转让后、管委会负责协调该地块的挂牌和摘牌。合作协议建议本项目争取2007年底开工，三年初具规模，五年内竣工。 补充协议约定在本项目土地使用权挂牌中，如果实际摘牌价格（市政条件为现状，完成拆迁后）高于130万/亩，则高出部分地价款及相应税费，由地方财政在该项目土地完成挂牌后一个月内作为招商引资专项奖励返回项目公司用于项目建设。 2008年2月5日南昌市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告（洪国土资交告字[2008]第02号）2008年2月26日至2008年3月6日持有关资料向南昌市地产交易中心提交书面申请，办理竞买申请手续。申请截止时间为2008年3月6日16：30时。 经与管委会及土地局等部门了解，本次挂牌竞价的相关手续如下：1、竞标申请书 2、缴纳履约保证金的财务凭证（复印件） 3、企业营业执照副本复印件 4、企业组织机构代码证书复印件 5、法定代表人证明书及其身份证复印件 6、法定签署的法人授权及委托代理人的身份证复印件 上述资料内容都需提供控股公司资料 租售 模式 租赁 整售 （散售） 整售 （散售） 散售 散售 租赁 类别 顶级超高层写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 SOHO公寓 酒店式公寓 商业 餐饮 主力店（奥莱） 银行营业厅 面积 12万 2.5万 2.5万 3万 3万 12000 6000 500×4 位置要求 城市景观轴附近 地块东北角 地块东北角 地块西北侧 地块西北侧 应和主力店及主塔裙房相连 应和餐饮及主塔裙房相连 展示面最优的位置 建筑高度 249米 99米 99米 2层 2层 1层 （二）产品建设标准要素 1、建筑 原则： 高核心标准（层高、净高、大堂面积等），确保在当地写字楼市场的制高地位 预留可扩展空间（预留柴发条件、改善梁的荷载以适应机房设备要求、预留内部楼梯），减少初期投资的同时保证功能的完备 昌金融大街项目产品建设标准要素一：建筑 　 A座 B座 C座 D座 E座 大型商业 类别 顶级写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 SOHO公寓 酒店式公寓 商业 餐饮 主力店（奥莱） 银行营业厅 标准层 约2000 m2 约1100 m2 约1000 m2 总面积12000 总面积6000 500平米×4 层高 4.2m，网络地板高150mm 3.9m 3.2m 3.2m 　 　 　 净高 ≥2.8m ≥2.7m 2.6～3 m 3 m 5.5 5.5 5.5 大堂 约500 m2 公共大堂300 m2 公共大堂约200 m2 　 　 　 挑高9米 挑空2层 挑空2层 　 　 　 顶层 高级会所、小