郑州楼市资讯月报2011.11(河南合富辉煌市场研究部）.pptxVIP

2011年12月2日;;政策环境;政策环境栏目;温家宝：下调房价是国家坚定的政策;国土部：小产权房严禁登记发证;河南试点农村房屋办房产证 将激活农村房产市场;郑州市关于重大项目建设中被动拆迁户不受限购商品住房政策限制的说明;我国将改革征地补偿安置制度;珠海限购 新盘限价11285元/㎡;800亿公积金建保障房专家建议中原经济区先试验;郑州前三季度房价同比涨幅7.4% 四季度房价趋稳;商业地产欲接手未来黄金十年 二三线或将成主战场;郑州住房信息将与全国39城联网 将严格杜绝炒房现象;政策环境栏目;三部门规范新增建设用地土地有偿使用费缴纳;国内二三线城市土地市场频现流拍 楼市暗藏供给隐忧;　　　据市场人士分析，随着年底临近，房地产企业的业绩压力、资金压力越来越大，更多开发商在市场渐入低迷后选择以价换量，尤其以全国布局的一线品牌开发商反应最为迅速，部分开发商在竞争压力下也逐渐跟进。 两大隐忧暗藏 　　一方面是土地频频流拍和以底价成交，另一方面开发商和购房者“双观望”的情绪加剧，专家表示，这种局面如果继续维持，可能会给今后房地产调控进一步深入带来不小压力。 　　一些专家担忧，现在普遍出现的土地流拍现象可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。山东师范大学房地产经营管理系主任程道平认为，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。 此外，频繁出现的土地流拍也可能给地方政府财政收入带来一定压力，进而影响在其他方面的投入和支出。 　　;全国未开工土地需30个月消化 去库存压力重重;政策环境栏目;今年前三季度房地产信托总量已超去年;银监会发布中国银行业报告 三季度地产新增贷款负增;中行180亿资金支持郑州航空港区建设 涵盖廉租房建设;政策环境栏目;地产指数今年以来萎缩两成;郑州降价楼盘不足10% 业内人士称房价不会大降;政策环境栏目;约七成房企经营性现金流为负 房地产进入并购高峰期;目前的房企并购主要有两类，其一是大型??企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。 并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。 一些善用本土市场资源的公司，如加快发行本土私募房地产投资基金，可以挺过难关。清科研究中心统计，截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%.三季度房地产居PE基金投资各行业案例和金额的排名榜首。手握好资产的公司可以借民间资金存活。 　　 ;上市房企三季度存货再增11% 短期融资风险小于2008年;　　存货周转率攀升 　　值得注意的是，虽然存货合计仍在持续增长，但存货周转率指标显示，今年第三季度房地产公司显然已开始加大促销力度，大部分房企的三季度存货周转率比上半年有了增长，平均存货周转率从今年上半年的0.5697%，上升至今年三季度的0.7367%；而去年三季度上市房企的存货周转率平均值仅有0.52%。 　　分析人士认为，随着年末回款压力的增大，预计在今年四季度房地产公司的存货周转率还会进一步提升。申银万国跟踪的10个城市商品房库存数据显示，库存水平正从年初的4739万平方米上升至目前的6162万平方米，其中9月上升较为明显，预计明年下半年库存水平可能到达最高点。 ;继中海、龙湖掀起席卷上海的降价潮之后，万科多地项目也将于11月推出新房源，每平方米价格较之前下调幅度在1000-3000元不等。另外，深圳、北京等地楼市也出现降价潮。业内人士认为，越来越多的开发商选择降价，其背后既有来自“调控将长期持续”预期下的压力，也有年末冲击全年指标的业绩压力。在多重压力之下，全国性的楼市降价大幕或将徐徐开启。 降价潮或进一步蔓延 在楼市持久、深入的调控压力下，此轮降价潮大有继续蔓延之势。搜房网数据显示，继9月全国房价出现今年首度环比下跌后，2011年10月全国房价环比再下跌0.23%，较9月0.03%的环比跌幅有扩大趋势。搜房网监测的100个城市中，有58个城市10月房价出现下跌。 而从单个房地产上市公司的报表数据中亦可发现房价下跌的轨迹。例如万科今年三季报显示，公司实现销售面积2822.2万平方米，销售金额320.7亿元，分别比2010年同期增长0.5%和减少7