20100522伊泰·府利美2010年营销提案报告.ppt

推货节点计划 项目2010年至2011年度整体推广线 * 伊泰·府利美佳苑 2010年营销方案 合富辉煌北京公司项目部 2010.5.19 第一部分 市场环境篇 第二部分 营销目标篇 第三部分 营销策略篇 目 录 第一部分：市场环境篇 第一部分 市场环境 1.市场环境 2.客户群体 3.项目SWOT 市场环境 大路新区位于准格尔旗东北部，属库布其沙漠东端、黄河二级台地。控制面积230平方公里，规划“一区两基地”：市政区、煤化工基地、东工业基地。 大路新区是准格尔旗为推进工业化、城市化进程，实现经济社会又好又快发展，于2004年高起点、高标准规划建设的集产业摆布与城市建设于一体的城市新区。拟打造世界一流煤化工基地，建成中国一流县域城市，成为准格尔旗未来的政治、经济与文化中心。 资源优渥，极具发展潜力的新城典范，又一个新型崛起的能源之城 第一部分 市场环境 1.市场环境 2.客户群体 3.项目SWOT 客户群体结构分析 本地政府中级骨干和实权阶层 本地权利延伸层中的既得利益者 本地企业中层管理人员与普通职员 经济圈中中高层管理人员 客户群购房目的分析 归位客群 已实现财富的积累，需要实现自我肯定和社会认同、阶层归属的客户群体。 移民客群 经济圈中，面临向高端区域转移趋势的群体。 第一部分 市场环境 1.市场环境 2.客户群体 3.项目SWOT 项目SWOT T-威胁分析 2010年新政的推出，势必影响部分区域购买力； 经济商圈自供房将对其商品房的销售产生一定的影响； O-机会分析 针对项目产品提供系统性的操作手法，树立当地标杆项目形象； 深层次挖掘客户潜在需求，满足其身份价值的追求； 打造项目产品价值，实现高品质住区标准 W-劣势分析 区域发展成熟度较低，配套不完善； 周边环境较差，交通不便； 客户群体购房需求不明显； S-优势分析 品牌开发企业，产品线丰富； 大路新区核心区域； 周边资源丰富，沙地公园、生态林地公园 绿化率较高，支撑项目中高端定位 第二部分：营销目标篇 第二部分 营销目标 1.项目基本情况 2.营销数字化目标 项目基本情况 物业类型：高层、小高层、多层组成的住宅 本项目占地7.8万平方米，建筑面积12万平方米。社区由4栋18层住宅楼、1栋16层住宅楼、1栋12层住宅楼、1栋10层住宅楼、10栋多层住宅楼。 配套设施：幼儿园、超市、物业管理中心等。 绿化率：35%；建筑密度：19%；容积率：1.49 项目效果图 第二部分 营销目标 1.项目基本情况 2.营销数字化目标 营销数字化目标 销售均价3100元/㎡起运行，至项目结案前稳步提升至均价4200元/ ㎡以上； 2010年10月前完成销售启动筹备工作； 2010年10月正式启动销售 2010年10月至12月完成首批房源的销售， 销售率为20%； 2011年1月至5月，完成二批房源的销售，累积销售率为50%； 2011年6月至9月，完成三批房源的销售，累积销售率为80%； 2011年10月至12月，完成尾盘的销售，累积销售率为95%； 第三部分：营销策略篇 产品定位策略 综上述分析及营销目标之要求，本项目产品定位应明确个性化，非常规化路线，方可脱颖而出，在本区域市场形成标杆。 一.产品物质功能属性定位 新城市核心价值点 未来准格尔旗新城市政治、经济、文化的中心 外部资源丰富，造就生态之城中心轴 项目区域临黄河、依大河和孔兑沟，水资源丰富。项目北部为沙地公园、生态林地公园，占据极大自然资源。 第三部分 营销策略 1.产品定位 2.价格定位 3.产品策略 4.推广策略 产品定位策略 一.产品物质功能属性定位为： 苛刻尺度构筑 城市原点之上的 生态建筑 第三部分 营销策略 1.产品定位 2.价格定位 3.产品策略 4.推广策略 产品定位策略 二.产品精神享受属性定位 阶层概念 追求自我认同和社会认同的尺度是客群阶层满足感的终极支撑； 完美追求 这里的生活是健康的、宜居的，生活方式的改变满足客群最苛刻的选择和对完美的追求。 第三部分 营销策略 1.产品定位 2.价格定位 3.产品策略 4.推广策略 产品定位策略 二.产品精神享受属性定位为： 一生追求的 健康生活观是完美 人生的原点 第三部分 营销策略 1.产品定位 2.价格定位 3.产品策略 4.推广策略 产品定位策略 结合上述两大需求定位，本项目整体产品定位为： 从生态建筑开始 苛求完美健康人生 第三部分 营销策略 1.产品定位 2.价格定位 3.产品策略 4.推广策略 产品定位策略 结合上述两大需求定位，本项目整体产品定位为： 从生态建筑开始 苛求完美健康人生 结合产品定位项目名称建议为： 碧翠园 以品味健康、绿色生活概念为主打 体现对项目