土地增值税政策与实务.pptVIP

谢 谢 各 位 学 员！ * * * * * * * 这个图表详细列出了对利息支出的检查，就不一一赘述。 * * 一个企业的收入来源各式各样，特别是很多集团公司，产业多元化，房地产开发项目也不止一个。 那么哪些收入应该归入这个清算项目的收入？这里给大家列出了收入的范围 * 一个企业的收入来源各式各样，特别是很多集团公司，产业多元化，房地产开发项目也不止一个。 那么哪些收入应该归入这个清算项目的收入？这里给大家列出了收入的范围 * * * * * * 五、土地增值税政策难点解析 （一）企业合并引起房地产权属变更是否征收土地增值税 【案例】A、B是由甲、乙分别投资的一人有限责任公司，假设合并前两公司账面都只有房地产没有负债，房地产账面价值分别为200万元和400万元，合并时公允价值分别为500万元和500万元。现A、B两公司合并新设C公司，A和B的房地产过户到C公司，然后A、B解散。这样，甲、乙分别拥有C公司50%股权， C公司资产账面价值为600万元，公允价值为1000万元，没有负债。 问：该合并涉及的房地产权属变更是否征收土地增值税？ （一）企业合并引起房地产权属变更是否征收土地增值税 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字﹝1995﹞48号）第三条“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。” “公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。”（ 《公司法》第173条） （一）企业合并引起房地产权属变更是否征收土地增值税 发生了房地产权属变更，且合并后房地产价值增加，可以认定为因转让获得的收入，因此应征收土地增值税。 “对中国联合网络通信集团有限公司吸收合并中国网络通信集团公司、中国联合网络通信有限公司吸收合并中国网通（集团）有限公司过程中涉及的土地增值税，予以免征。 ”（《财政部、国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让CDMA网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》，财税[2011]13号 ） （二）以房地产进行投资、联营是否征收土地增值税， 再转让如何确定土地使用权取得成本 财税字﹝1995﹞48号）第一条“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 财税﹝2006﹞21号第五条“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。” （二）以房地产进行投资、联营是否征收土地增值税， 再转让如何确定土地使用权取得成本 暂免征税 1、 以房地产产进行投资、联营可分为三类情形： （1）非房地产开发企业将房地产（土地）投资入股非房地产开发企业 B建造的 房产 A企业房产 （土地） 非房地产开发企业A 非房地产开发企业B （二）以房地产进行投资、联营是否征收土地增值税， 再转让如何确定土地使用权取得成本 （2）非房地产企业将房地产（土地）投资入股房地产开发企业 B建造的 房产 A企业房产 （土地） 非房地产开发企业A 房地产开发企业C 2006.3.2日前暂免 2006.3.2日后征税 （二）以房地产进行投资、联营是否征收土地增值税， 再转让如何确定土地使用权取得成本 （3）房地产开发企业A以其建造的商品房(土地)进行投资和联营的 B建造的 房产 D企业房产 （土地） 非房地产开发企业D 企业E 2006.3.2日前暂免 2006.3.2日后征税 （二）以房地产进行投资、联营是否征收土地增值税， 再转让如何确定土地使用权取得成本 2、被投资、联营企业取得房地产（土地）再转让时，应征收土地增值税，土地成本如何确认，分为两种观点： A公司以600万取得, 作价800万投资B公司 房地产 土地 使用权X 企业B 企业C 企业A 房地产 C合并B，获得房地产 享受暂免征税优惠，然后由B直接开发或者C收购B进行开发 （二）以房地产进行投资、联营是否征收土地增值税， 再转让如何确定土地使用权