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浅谈房地产企业营运资金管理与运营管理的关系 浅谈房地产企业营运资金管理与运营管理的关系 张喜华 通用地产长沙有限公司 [摘 .1 营运资金管理对于企业目标价值的实现影响重大，提高营运资金管理，有效控制营运资金资本的运作，促进企业开源节 流，加强成本控制、提高营运资金收益，才能保证企业目标价值的实现。 本文结合房地产企业营运资金管理中存在的问题，提出了针 对性有效的策略方案。 {关键词]营运资金;财务管理;企业目标 -、房地产企业曹埠资金管理与运营管理的关系 营运资金即总营运资本，指一个企业投放体现在流动资产上 的资金，其表现形式包括:现金、 其他货币资金、其他应收款、 应收账款、存货等。营运资金管理是指统筹安排管理企业的资金 运用和营运资金筹措，是企业财务管理的重要组成部分，对企业 利润考核目标实现有着重大影响作用。 良好有效的营运资金管理已全过程贯穿企业运营管理全过程， 企业运营管理控制的关键目标包括质量、 成本、 时间及柔性。 行 之有效的运督管理措施及策略，可以提高企业的营运资金管理水 平，有效控制营运资金资本的运作，促进企业开源节流，加强成 本控制、 提高营运资金收益，更而保证企业目标价值的实现。 房地产企业的营运资金管理更是具有其鲜明特色及代表性， 房地产企业的盈利能力和成长能力直接与营运资金的体现为正比 例变动关系，所以加强存货周转，减少流动资产占用资金，加快 资产变现速度，增加流动性，都可以增加企业的盈利能力，降低 经营风险。 对于营运资金体现形式的总体规模大小及其内部的结构安排 ， 也表明了企业管理者对于收益性、 流动性和风险的选择。 对房地 产行业来说，营运资金更主要是流动资产相对较多，负债较大的 特点，经营风险与财务风险相应较高。 二、跚地产企业营运资金管理存在的阿匾襄现及其原因 1.房地产企业营运资金管理容易出现的问题 对于房地产企业，营运资金管理出现问题，主要在以下几个 方面体现，相应也给企业带来不良影响: (1)货币资金 货币资金账面金额较大，占流动资产比重较高，且货币资金 额随机变化性比较大，工程进度款的正常支付受到影响;销售回 款中在银行暂扣的按揭保证金，未及时提交资料备案办理解押手 续，这部分不可动用资金在一定时期内不能及时解除限制;可动 用资金往往都是以活期形式单一方式存放在银行，未灵活运用多 种方式提高其资金收益。 (2) 应收账款 主要是应收账款占用比重大，且应收时期长，未定期催收促 进资金回笼，造成坏帐损失的可能性加大，同时营运资金回收困难， 增加了机会成本。 (3)存货 存货是房地产企业占比重最大的资产。 存货分类主要有在建 144 申圃回 产品及待售库存商品，销售缓慢， 待售库存商品的营运资金占用 过多，造成营运资金停滞，增加营运资金成本高，周转迟缓。 (4) 应付账款、预收账款 这些短期商业负债占流动负债比重不高，未多加利用这些容 易取得、灵活性大、资金成本低(某些情况下还可能是免费的 ) 的商业信用，元形中也浪费了一种无息的可以经常性的筹资手段。 ( 5) 银行短期借款 未对短期借款的使用情况和金额大小进行核实并有效管理， 因营运资金管理不妥，资金问题未及时偿还到期银行债务。 因为 银行短期借款的营运资金成本一般会高于短期融资债券及商业信 用，可能会构成短期借款内忧外患，造成企业营运资金周转困难， 甚至财务危机。 2. 房地产企业营运资金管理中存在问题的原因 (1)管理者对营运资金的管理意识不强，营运资金的控制未 规范有效 企业管理层过于集中管理权利，企业各部门之间不能有效沟 通协调经营信息，资金管理团队专业水平有待于提高等，也体现 了管理者对营运资金的认识不足或轻视。 相应企业的财务管理监 督机制也相对薄弱，降低了对营运资金管理控制有效性。 如缺少 对现金管理的必要管理制度，导致现金使用没有规范性，管理混乱; 为调节利润而人为利用除销，分期收款等销售方式，但没有相应 合理配置现有的资金及业务资源 ， 致使企业账面应收账款巨大且 长期挂帐，若催收不及时或拖欠严重不能收回，坏账增加也未及 时处理，相应降低资金的周转效率。 (2) 营运资金预算体系不够科学完善，财务管理团队的管理 水平参差不齐 行之有效的营运资金管理体系，可以有效保证企业生产经营 活动的有序进行，也对企业各业务流程进行监督、控制、审计及 考核提供有力依据。 制度执行是通过人完成的，财务管理团队的管理水平及综合 素质的高低，很大程度上影响企业对营运资金的管理有效性。 制 定科学的营运资金管理制度，对营运资金管理过程进行动态地有 效监督、控制、分析，这对于企业财务管理团队的综合素质和专 业能力都有很高的要求。 (3)营运资金结构不够合理有效 目前很多企业会很重视营运资金的安全，在努力降低流动资 金的占用的同时，力保企业正