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房地产行业盈利模式专题报告之五—发展混合所有制，地产国企再出发 股票报告网整理//.nxny4 证房地产行业盈利模式专题报告之五 券研究报发展混合所有制 地产国企再出发 告 行2014年8月28日 业 研投资要点强于大市（维持） 究?? 国企改革进入实际操作期。十八届三中全会后，国企改革逐渐提上议事日程，从2013年12月国新办深化国企改革发布会开始，到2014年7 中信证券研究部 房月15日央企“四项改革”试点的第一批名单公布。这标志国企改革进入陈聪 地顶层设计与试点同步推进的阶段。改革主要集中在完善国资管理体制与深产化企业改革两个方面。截至8月21日，已有上海、广东、江苏、天津、电话：010行山东、安徽、湖北、重庆等十余个省市地区披露了国企改革方案。邮件：chencong@citics 业??执业证书编号：S1010510120047 改革七抓手对国有企业影响不同，最能激发国有企业活力的改革是混合所有制改革。加强监管、推进国资优化配置以及提升国资收益上缴比例付瑜 中短期内对行业影响不大，界定不同国企功能对于已经较市场化的上市企业影响不大。以地产企业为核心，组建国有资本运营中心可操作性不强，电话：3010%因地产企业在产业链中的盈利水平远高于产业链其他类型企业，而整合金邮件：yufu@c沪深300房地产itics 融资源难度过大。建立现代企业制度，在不改变所有制结构的前提下作用执业证2书0编%号：S1010512080008 有限。混合所有制改革能够从制度根本上缓解甚至解决国企效率低下的问 题。 相对1指0数%表现 ?? 混合所有制改革将给地产国企带来四方面的影响。第一，引入的社会资本可能是境内外重要的产业投资者，可能对公司的经营内容产生合力，从0%而提升被入股公司的发展；第二，引入的资本入股的不一定是公司，可能是国企改革的集团。集团的市场化有利于推进公司经营决策的市场化；第三，房地产企业面临转型的窗口，专业化的资金入股有利于提升某些转型-10%的能力；第四，对于龙头公司来说，众多的入股机会提供了新的拓展道路，且可以降低拓展区域的管控风险，是产业集中度提升的重要方式。-20% 14/1/114/3/114/5/114/7/1?? 四角度把握混合所有制改革带来的投资机会。第一，明确声明将发展混 合所有制改革的地方国资委下属国企，以及历史上创新思维较突出的地方国企；第二，主业有一定特色，可能通过引入非地产类外部投资人可能带资料来源：中信数量化投资分析系统 来业务发展机会的国企；第三，拥有较强的经营能力，或被地方国资积极引入的企业；第四，经营管理水平还有提升空间，引入投资者能促进内生 管理改善的企业。 相关研究 ?? 风险提示：国企改革过程中各方股东利益协调导致改革过程不顺利的风1．《房地产行业盈利模式专题系列报告险；国企改革中部分企业被剥离导致丧失原有资源优势的风险。 一：从土地红利到品牌红利》?? 积极把握混合所有制改革带来的投资机会，我们建议从四条主线选择投 ...................................... 2011-7-29 资标的。建议重点关注保利地产、万科A、华侨城、华发股份、格力地产、金融街、首开股份、北京城建、北辰实业、深振业A、鲁商置业等。2．《房地产行业盈利模式专题系列报告 二：租金上行，朝花当拾》重点公司盈利预测、估值及投资评级 ...................................... 2011-10-9 简称股价 NAV EPS（元） PE （元） （元）评级3．《房地产行业盈利模式专题系列报告 13A 14E 15E 16E 13A 14E 15E 16E 三：有质量的多元化》 . 2011-11-28 金地集团 9.13 8.19 0.81 0.96 1.20 1.46 11.3 9.5 7.6 6.3 增持 保利地产 5.69 12.38 1.00 1.28 1.59 1.95 5.7 4.4 3.6 2.9 买入4．《房地产行业盈利模式专题报告之四： 万科A 9.16 11.8 1.37 1.67 1.98 2.31 6.7 5.5 4.6 4.0 买入 合理区域布局,差别发挥能力》 招商地产 12.08 21.61 1.63 2.05 2.56 2.72 7.4 5.9 4.7 4.4 买入 2012-9-27 华侨城A 5.28 10.67 0.61 0.74 0.91 1.13 8.7 7.1 5.8 4.7 买入 首开股份 5.23 10.45 0.57 0.76 1.00 1.20 9.1 6.9 5.2 4.4 买入 金融街 6.38 11.18 0.96