第十一章 房地产泡沫与宏观调控.pptVIP

房地产金融 第十一章 房地产泡沫与宏观调控 房地产泡沫的回顾与启示 日本 环境：宽松的金融政策。 表现： 房地产价格与金融扩张形成恶性循环。 1985年到1989年间，土地评估额达到GDP的2.5倍； 银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和非金融机构。 从1986年起，5年的持续上涨时期。 泡沫破灭： 1991年，日本的房地产泡沫破灭，地价开始下降。 1997年跌至1980年代初水平，部分地区地价甚至下降了一半 日本经济从1991年2月开始陷入萧条之中 香港 背景：1985年起银行普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应 表现： 1989年到1997 ，地产的价格上涨了三倍多 房地产市场炒作 泡沫破灭： 20万负资产阶级 银行面临着巨大的风险 90年代初期的中国 时间：1992-1993 背景：经济高增长、高通胀、高利率的完全计划经济背景 表现： 沿海大中城市房地产业迅速发展， 大批房地产项目争相上马 房地产价格飞涨 投资过热 土地恶炒 银行房地产贷款坏账。 房地产泡沫的危害 房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其它产业的发展 房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫破灭导致了金融危机 房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机 房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 国际经验给我们的启示 房地产泡沫存在与否不能用市场中的供求现状来判断 房地产泡沫与金融机构密切相关 预防房地产泡沫，从金融领域入手，加强宏观调控 当前房地产泡沫的实证与研判 摩根士丹利 ：世界25%的地区中存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态，其中就包括中国等。 问题： 中国房地产市场形势究竟如何？ 房地产泡沫是不是真的存在？ 它对国民经济与金融到底会产生什么样的影响？ 关于中国房地产的第一种观点 代表性观点：中国不存在或只存在微弱的房地产泡沫 代表研究：建设部政策研究中心课题组 判断泡沫需要从全局的观点来看 判断是否存在泡沫取决于是否有真实需求（图一、图二） 如何正确地看待住房空置率 对当前房价上涨原因的分析 地价推高房价 供求因素 深层次原因：消费者预期改变 图一：中国人口变化图 图二：城市化率 第一种观点总结 目前房地产金融风险尚在可控范围 房地产金融风险尚未影响到国家金融和经济 房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”了我国金融和经济，也不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用 化解房地产投资风险：融资渠道多元化和证券化 第二种观点 中国房地产泡沫已经到了非常严重的地步 主要证据： 房地产投资明显过热 住房需求与供给缺口不断增加 房价攀升，显现泡沫 主要结论：供大于求条件下，房地产投资和价格的双膨胀，具有明显的过热特征。 房地产投资过热 房地产业的增速远高于GDP增长 住房需求与供给缺口不断增加 住宅消费增长远远高于收入增长 商品房空置率高 房价上涨 房价收入比高，超出了普通家庭的支付能力 上海一套80平米的住房的价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连在一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。 家庭债务比率过高，孕育高风险 金融债务比率＝家庭债务／家庭可支配收入 债务承担率＝每月偿还债务／每月家庭收入 房价与租金收入的背离：房地产“市盈率”过高 租金收入不足以支持当前的房价 买卖价差是不足以支持投资者预期 房价走高的原因分析 土地价格推动 房地产投机 开发商造市 土地价格分析 房产投资与价格预期推动了地价的上涨和土地投机。 地价上涨还隐含了另一种危机。在地价上涨的同时是土地囤积或闲置数量的持续攀升，则土地投机必然进入泡沫随时破裂的危险期。 房地产蕴涵巨大的金融风险 房地产企业财务杠杆非常大 房地产开发商资金来源中60％以上来自银行 2003年，全国房地产公司中，上市公司的负债率平均高达85％ 银行成为房地产金融风险的最终承担者 面向个人的长期住房按揭贷款把银行资产质量与中国长期经济景气、就业和人均收入等一系列宏观经济指标密切结合在一起。 房地产开发贷款增长迅速，还款来源主要依靠商品房销售所得。 泡沫破裂，银行再次成为我国最大的空置房地产持有者 房地产宏观调控：基本原理 市场经济环境下，调控是采用经济杠杆，利用市场机制来进行的间接调控 调控的目标：公平的市场价格，合理的产业结构。 供求分析 供求变动分析 升息对房地产供求的影响 对房地产宏观调控的政策演变 2003年6月13日，央行发文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知