招商执行方案（草案）2.20.pptVIP

广告媒体--- 机场、高铁折页+TV媒体+户外广告牌+海报+POP灯柱吊旗+电台+报纸 广告诉求点--- 泛淮海区域经济圈新概念、与徐州新区财富倍增共比翼 广告策略 招商策略 招商准备工作 招商执行计划 招商费用预算 租约设定 租户类型 业种类型 租户特点 租约期 免租期 主力租户 品类商户 大型餐饮 Show bar KTV 租赁面积大 巨额装修投入 投资回报周期长 十年或以上 3年或以上 次主力租户 中型餐饮 品牌婚纱店SPA 租赁面积较大 一定程度装修投入 十年 2.5年-3年 一般租户 西餐厅 咖啡店酒吧 零售店 租赁面积较小 装修投入小 五年 2年-2.5年 附件4-商铺租赁合同范本 根据不同的租户设定不同的租约条款 物料准备 招商手册、招商海报直投 POP物料 现场VI物料 招商合同文本 招商流程、招商细则、租赁协议等 商场平面分割图、规划效果图等 现场管理 招商人员上岗前培训 每日招商情况汇报 每周项目例会 周例会纪要、招商周、月工作总结 调整市场营销策略，提交短期宣传推广计划书 设立市区招商中心 “生地”商业物业招商，建议在商业旺区设立“沁水湾招商中心”。 另一重要功能：沁水湾项目形象广告载体。 可同时兼作6000平方米的婚庆主题广场商铺销售中心。 运营期：2012年4月-2013年2月，或招商达80%时取消。 开业前须完备招商影视宣传片、项目模型等招商物料。 员工须统一穿着属于制服，并经培训考核合格后上岗。 沁水湾现场设立招商接待处，由礼仪人员或物管人员负责接待， 招商人员陪同，物管宣导解惑商业配套设施。 招商策略 招商准备工作 招商执行计划 招商费用预算 推广流程 交付使用及试业开幕 初步推广工作 全面推广工作 再次推广工作 落实商户进驻沁水湾项目 检讨 评估 方案 A 方案 B 推广时间节点 推广工作阶段 起始时间 结束时间 推广目标 天数 初步推广 2012-3.1 2012-5.30 对口商户意向摸底和目标客户选择，签订部分意向协议 90 全面推广 （正式招商开始） 2012-6.1 2012-8.30 确定核心商户，签订60%意向性协议（招商推介会） 90 再次推广 2012-9.1 2012-11.30 签订主力店、次主力店协议（招商会） 90 落实商户进驻商场 2012-12.1 2012-1-15 签订50%承租、入驻协议 （招商推广会） 45 交付使用及试业开幕 2013-1.16 2013-2.1 签订80%承租、入驻协议，开业条件成熟（媒体推介会、现场推广会） 15 总 计 330 招商策略 招商准备工作 招商执行计划 招商费用预算 招商推广成本预算 项目 分项 预算费用 备注 招商 费用 现场部分 80万 市区招商中心、电脑设备、办公家具及用品、模型、物料等（市区招商中心租金以及管理费11个月*4万=56万，模型物料等约为24万）。 广告部分 200万 含商业宣传广告片15分钟 公共活动费用 250万 含18-20场招商会、体验中心研讨会 异地招商费用 90万 含开发商接待费用 招商顾问费 75万 NAI招商顾问费15个月*5万=75万 合计 695万(招商推广部分不确定) 备注 建议开发商尽快招标引入广告推广公司 附件5-招商、推广预算表 项目运营及物业管理成本预算 按沁水湾项目东区，中区，西区总面积64580平方米计算，物业管理折算9.95元/月/平方米。 物业管理共需59人，当中保安、保洁、工程部分可进行服务外包。 为降低物业管理成本，建议商业项目物业管理与26栋会所物业为同一物业公司，统一管理。 附件6-物业管理成本测算 谢谢！ 目录 一、项目分析及定位 二、招商方案 三、招商实施计划 一、项目分析及定位 项目概况及优劣势分析 项目定位 项目概况及优劣势分析 项目定位 区 位: 华东地区重要交通枢纽江苏省徐州市未来政经中心（CBD）-- 徐州新城区，大龙湖畔西南岸，商聚路与天目路交汇处。 占地面积：11.41 万 平方米 地面面积: 4.9850 万 平方米 项目规划：商业街区 出租面积: 4.1500 万 平方米 西 区: 1.9300 万 平方米 中 区: 2.2200 万 平方米 项目概况 1、奥体中心 2、中心医院（三甲） 3、徐州市政府 4、新城市民广场 5、体育中心 6、五星级酒店 项目总体优势分析 徐州区位： 徐州市地处苏、鲁、豫、皖四省交界，五省通衢。 项目位置： 位于徐州市东南部新城中央商务区（CBD）和新行政中心，城市快速干道 连接京福和连霍两大高速公路交汇枢纽，是老城区中心（距8