无锡世贸中心国际公寓项目推广提案（杭州精锐）.pptVIP

方案1：针对散户 项目一期分为四幢公寓，共计可销面积约11万平方米。 以价格低、价值差为房源挑选标准，拿出约3万平方米进行重新包装，通过低价促策略，对房源进行重新包装销售。为减少损失，可以将此次3万平方米降价缺失价值加入好房源中，实现迅速回笼资金同时，完成资金的平衡。以3万平方米为例子，具体如下： （原有均价-现以均价）/剩余面积=剩余8万平米均价增加数 （14000*30000-10000元/㎡ *30000）/80000=1500元/㎡+14000/㎡=15500/㎡ 据此计算，现可以迅速回笼资金，为企业过冬进行储蓄，待项目后期逐步完善楼市回暖，均价微调1500/㎡将非常容易，总体盈利受损较小。 方案2：针对大买家 拿出3万平方米房源与民间巨资机构洽谈收购，以较抵的价格大量出售产品，回笼资金。具体计算方式同上。 3、调整目前销售区域：由无锡到浙江、上海，由自住客 到投资客 针对外地客源 原则：本地推广中，若采取降价促销，有可能给项目带来负面效应，而在 省外采取此类措施将副作用将会减少。 主题1： “中国十大宜居城市“ 措施：综合阐述无锡的经济、人文、居住环境等状况 刊物：派发邮寄DM 客群：当地商会、私企业主 合作机构：当地青年商会、高档场所等。 主题2：“机遇总是产生于非常时期” 措施：送精装修、家电等 客群：当地商会、私企业主 合作机构：当地青年商会、高档场所等。 地点：温州、上海、义乌等。 4、产品与城市公共界面形象重塑：景观方案与入口形 象重新营造 项目的价值预期大于项目价格，将会加快整体项目的销售。作为期房销售，销售现场氛围将直接影响客户购买。 1、景观：现场景观在“少花钱、多效果”基础上尽快完整改，提升项目形 象，增强客户对项目的信心与项目的价值感。 2、外立面：加快B、C座外立面的落架及现场工地的整改包装。 3、大堂：增加强灯光强度，营造一个通透敞亮的富丽堂皇效果。 5、重塑工地形象与酒店区域界面形象包装 工地现场施工环境杂乱，积水、施工物料随意堆放等现场管理不够系统化，若客户参现场或实地看房，将有可能减弱对下单的积极性； 此外，作为项目的重要补充，二期的工地现场氛围的营造相当重要。现场二期工地尚未开工，工地现场亦无任何告知信息，仅有荒芜的土地，未能直观的将二期的配套优势展示给参观的客户，建议将二期工地进行包装，增加户外喷绘挡板展示二期配套内容。 6、客户层次的调整（高端二置客户群的中端首置客群） 面对无锡对高端房产品消费观念的缺乏，想快速引导或扭转实属不易，在保证现有销售区域的基础上，扩大销售区域，将产品放置于高端房产品消费成熟的区域进行全新推广，有利于客户对产品的接受。 针对本地客源 原则：项目客户积累从6月至今积累约400余人，据世贸售人员分析，绝大数客户是有钱买却未下单。 “寻找无锡最具价值楼盘” 第一步，将市场现有客户分批召集，以恳谈会性质进行客户未 购房原因摸底。 第二步，在无锡召开新闻发布会（公布项目所设或增值软性服 务内容）新闻造势。 第三步，限时优惠购折扣房。 合作：当地青年商会、无锡日报等。 地点：无锡、江阴及周边经济重镇。 7、项目传播通路与传播方式调整 户外：项目现有大众传播渠道仅限于现场围挡及高速路的户外，为更有效 的将项目在无锡进行传播，作为最直接切实惠的传播手段，户外广 告块数及覆盖区域应有所增加； DM：作为到达率最高、费用最节省的传播渠道，DM的发放有利于将项目即 使信息及活动优惠。此外，作为对无锡以外的区域的活动物料，不同 主题的DM有利于让客户更清晰的了解项目。 结合上述两点特征，无锡当地更有效且费用更省的传播渠道应积极的挖掘，因为在未来两年的项目营销过程中费用将会缩减。 8、销售终端的机制、人员调整 激励：有效的销售激励机制有利于促进销售人员的销售热情及客户的跟踪，从而 加大客户下单的可能性。 团队：专业的销售团队是销售终端关键，关系着项目的销售进程及市场情况的及 时反馈，有利于营销策略的布局。 八、执行计划 关键词：新产品、新主题 第一阶段：2008年12月－2009年3月 主要内容：准备期，筹备年底SP活动及近期工作内容梳理 客户梳理、筛选，各客户分点突破 产品、价格、交付标准、精装内容等讯息调整 第二阶段：2009年4月－2009年6月 主要内容：启动市场，新品开盘 新推房源强销 08.12 09.1