第五章：房地产证 券化.pptVIP

美国住房按揭市场的发展史 自从有银行以来，住房按揭贷款一直是美国银行的正常业务。 但，在三十年代之前，住房贷款期限不超过五年。 按揭贷款在结构安排上也有问题，比如，到期之前，借款方每月只需支付利息，等贷款到期时再把所借的本金一次性还清。 这种支付安排使银行承担过多风险(因此，银行不愿作太多住房贷款)，另一方面给借款方带来太多一次性的支付压力。 1929年10月股市泡沫破裂 许多股民血本无归、众多公司相继破产，失业率达到空前高度(最高时为25%)。 这一来，许多人无法在住房贷款到期时归还本金，只好选择个人破产，让银行接过被质押的房屋。 结果，大批银行和信贷机构倒闭。 因此，当时的住房贷款在证券结构上的弊端加重了那次经济危机、银行危机。 那次经济危机使国会进行一系列立法 包括重造股市的《证券法》(1933年)和《证券交易法》(1934年)、重组银行业的《银行法案》(1933，也称“Glass─Steagall 法案”) 建立社会保障体系的《社会安全法》(1935年)，以及重整居民房地产业的《全国住房法》(1934年)。 《全国住房法》立意在于成立“联邦住房管理局” 由FHA专门为低、中等收入的家庭提供住房贷款保险，两个主要效果： 贷款期限从原来的五年增加到三十年； 低、中等收入的家庭都可通过按揭贷款在成家时买房。 一般而言，住房贷款期限越长，居民的短期支付压力越小，越有利于消费需求的增加。 二级住房贷款市场的形成 1938年成立“联邦全国住房贷款协会”（Fannie　Mae），其作用是从银行手中买走住房贷款，搞活二级住房贷款市场。 这非常重要：为居民作按揭贷款后，银行不用担心手中持有的住房贷款的流动性问题，这反过来又促使银行更愿向居民作房贷。 住房贷款证券(Mortgage-backed securities) 1970年，由Fannie　Mae分离出来的“政府住房贷款协会”(Ginnie Mae) 开始推出住房贷款证券。 把不同种类、不同地区的按揭贷款打成包，然后将其分成数份、以质押证券的形式向公众和机构投资者发行。 这一金融创新成为首例资产证券化，它大大扩张了住房贷款的资金来源，不仅让更多居民得到利息更低的住房贷款，而且也为银行和其它贷款机构提供了更好的分散风险的手段、增加其投资资产的流动性。 * * * 同济大学房地产研究所 二 00 七年十月 探索拆迁工作的新政策、新机制 加快消化存量拆迁 ??????????????????????????????? 唐代中 同济大学建设管理与房地产系 第五章 房地产证券化 * 不同房地产融资计划比较分析 　 合作开发 资产证券化 REITs 集团注资 银行贷款 债券 上市 IPO 借壳 运营模式 寻找合作伙伴，并以土地作价入股共同开发 与投行合作将未来收益证券化上市 将某些物业卖给REITs，后通过REITs上市达到未来现金流变现的目的 —— —— 利用上汽上市公司的壳资源，在A股市场公开发行债券 在国内A股或是香港等地市场公开发行股票 通过证券市场购买一家已经上市的公司一定比例的股权来取得上市的地位，实现间接上市的目的。 模式缺陷 分散股权，分散收益 中短期融资，成本较高 丧失优质物业所有权 自有资本，无法发挥杠杆效应 增加负债率和财务风险 增加负债率和财务风险 对公司的经营状况要求较高 借壳后至少1年半以后才能进行再融资 难易程度 较容易 中等 困难 容易 较容易 中等 较困难 中等 难点所在 合作伙伴的选择 缺乏经验 内地政策层面仍有障碍，海外发行门槛较高 集团现金流是否充足 近期银根紧缩，贷款较难 2008年国资委发布《中央企业债券发行管理暂行办法》，提高了央企发债门槛 1.近期股票市场持续低迷；2.A股市场限制房地产类企业IPO或借壳上市 * 不同房地产融资计划比较分析 　 合作开发 资产证券化 REITs 集团注资 银行贷款 债券 上市 IPO 借壳 运用条件 1.初期启动项目或后期风险较大项目；2.项目区位较好 1.存在具有稳定租金收益的优质物业；2.不愿意放弃物业所有权 1.存在具有稳定租金收益的优质物业；2.愿意放弃或部分放弃物业所有权 1.提高自有资金比例；2.其他方式融资受阻；3.集团现金流充足 项目前景良好且公司负债率不高 项目前景良好且公司负债率不高 公司经营状况满足房地产企业的上市要求 寻找到合适的壳资源 风险控制 持有阶段双方可能就目标物业的处置方面发生分歧 —— 静观其变，等待时机 —— 必要时由集团出面与银行协商 保证财务状况的健康 —— 需对原公司进行资产特别是债务重组，处理不善反而引火烧身 融资规模 依土地价值不同而变化 目前最低为8亿人民币 较大 不定 不定 较大 较大 运用时间 20