2012葛洲坝重庆外河坪项目前期策划案--《重庆市房地产市场宏观环境研究》83p.pptxVIP

;一、宏观市场分析;重庆商品房市场供应分析;重庆商品房市场成交分析;重庆商品房市场价格分析;重庆商品房市场供求研判;受本轮严厉宏观调控的影响，2010年以来，市场疲软，成交量持续下降。导致市场存货增多，供应也随之放缓。2011年重庆商品房供需双双下探。以缓慢地消化存量为主。 重庆近年城市发展迅速，潜力巨大，各种规划定位加冕于一身。使得远低于一线城市的房价水平在调控高压下依然高歌猛进、持续上涨。 但去化缓慢使得众多房企资金紧张，自2011年下半年以来，重庆楼市就在降价与促销的烟雾中潜行。随着近期货币政策的略微松动及信贷政策对首套购房的放宽，压抑已久的刚需爆发，使得市场出现阶段性回暖。开发商为抓住机会增加去化、回笼资金。真正的以价换量开始。 未来市场依然以消化存量为主，总体供应量会有所放缓，但受差异化信贷政策影响，刚需产品会成为市场主要供应物业。 而成交量会受刚需产品拉动较前两年有明显回暖。价格不会出现上涨甚至还会略微走低。;二、政策法律环境分析;2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国大型金融机构的存准率由21%回落至20.5%，中小型金融机构的存准率降至17%。这是自2011年12月5日起下调存准率0.5个百分点以后的第二次下调。 目前存贷款基准利率依然执行2011年07月07日上调以后的标准，其中一年期存款基准利率3.50%，一年期贷款基准利率6.56%。 2月16日央行刚发布了2011年四季度货币政策执行报告，为今年的货币政策定下了基调。在这份报告中，央行对经济增长仍偏乐观、对通胀则保持警惕，这意味着今年放松货币政策的空间很有限，只能微调，因此预计短期不可能降息。不过2月24日下调存款准备金率却打开了未来持续多次下调的通道。;金融政策 ——信贷政策;税收政策;土地供应政策;住房保障政策;统计、信息及交易管理政策;政策法律环境分析小结：;三、区域市场分析;巴南区房地产格局;巴南区房地产市场共四大板块，其中鱼洞为巴南区早期的政治经济中心，房地产起步较早，但由于一直未能完全融入主城，所以发展缓慢，到目前仍以低端商品房开发为主，价格位于主城区真正的洼??。 继鱼洞板块之后，巴南区另一经济中心李家沱板块房地产兴起。但最开始也为较低端的商品房开发为主，随着2006年3000亩融汇半岛的进驻开发，真正使李家沱板块房地产开发水平提升到与主城其他区域媲美的程度。随后2008-2009年曼哈顿城、恒大城等相继进入，真正使李家沱板块进入房地产开发火热阶段。 重庆主城向北还是向南曾经争论不休，直到两江新区正式划定，主城南区不得不重新定位。而巴南区也失去了依靠城市拓展大方向的利好。在整个主城区，依然是一个城乡结合地带。随着巴南区交通动脉渝南大道及巴南大道的相继贯通，2009年、2010年迎来了渝南大道板块及龙洲湾板块两大新兴房地产板块的崛起。至此，整个巴南区房地产市场已臻成熟，彻底摆脱区县行列。虽无法与两江新区、西部新城等媲美，但在诸多经济副中心之中处于领先水平。 至目前，四大板块已形成不同的档次特征，其中鱼洞以低端为主，龙洲湾以江景高层为主，渝南大道以半山洋房和别墅为主，李家沱大盘较多。 融汇半岛、曼哈顿城等大项目后期仍有较大体量，预计未来3年内融汇半岛、曼哈顿城及恒大城等大项目供应量会逐步减少，但随着诸如本案的中小型项目的锲入。区域内供应总量较当前应大致持平，即便增长也不大。;区域房地产市场地位分析;区域房地产市场地位分析;区域房地产市场地位分析;区域在售项目分布;区域竞争分析 ——竞争项目概况;区域竞争分析 ——竞争项目户型配比;区域竞争分析 ——区域客户分析;区域竞争分析 ——融汇半岛;区域竞争分析 ——融汇半岛;区域竞争分析 ——融汇半岛开发历程;区域竞争分析 ——融汇半岛·一、二期;区域竞争分析 ——融汇半岛·一、二期;区域竞争分析 ——融汇半岛·一、二期;区域竞争分析 ——融汇半岛·五园湾;区域竞争分析 ——融汇半岛·五园湾;区域竞争分析 ——融汇半岛·五园湾;区域竞争分析 ——融汇半岛·艾德公馆;区域竞争分析 ——融汇半岛·艾德公馆;区域竞争分析 ——融汇半岛·艾德公馆;区域竞争分析 ——融汇半岛·香缇漫山;区域竞争分析 ——融汇半岛·香缇漫山产品;3层户型3室2厅2卫1厨 104.00㎡;区域竞争分析 ——融汇半岛·香缇漫山高层户型;区域竞争分析 ——融汇半岛·香缇漫山高层户型;区域竞争分析 ——融汇半岛·爱窝;区域竞争分析 ——融汇半岛·爱窝;区域竞争分析 ——融汇半岛·爱窝;户型:3A 房型：一室两厅一厨一卫 面积：44平米;区域竞争分析 ——融汇半岛·融汇江山;区域竞争分析 ——融汇半岛·融汇江山高层户型;区域竞争分析 ——融汇半岛·融汇江山高层户型;区域竞争分析 ——融汇半岛·融