2012西安五星臻品项目实战营销策略沟通案.pptVIP

〖五星臻品〗实战营销策略沟通案 智联出品 2012年2月 五星臻品是什么，我们去伪存真 在做出判断之前，我们有必要厘清哪些是不可变的哪些是不可控的 不 可 变 产品概况 项目位置 项目位于灞桥区半坡路中段 ，所临半坡路为两车道，附近散落城中村和规划中待改造地块。就近沿路北向500米为西安市半坡博物馆，南向紧邻大明宫建材市场，距离东三环400米，距离长乐东路700米……。 项目情况 占地面积 14亩 建筑面积 60322平方米 容 积 率 5.43% 绿 化 率 37.1% 建筑类型 3栋板式、点板高层 二梯四户：两室 97.90㎡ 124户 三室 139.49㎡ 60户 二梯两户：三室 153.10㎡ 128户 不 可 变 产品概况 交房时间 项目总高32层已建至地上12层 ，目前已预计2013年12月交房。 产品户型 交房标准 不 可 控 市场概况 国内地产指数 宏观市场 进入二月份以来，全国房价首次出现零增长，多地区城市出现负增长以及量价齐跌现象，约占总体600多个城市的20-30%。 政策市场 国家继续调控“房价合理回归”不动摇，坚决遏制投资投机需求，继续满足刚性自住需求。 价格稀释 2011年开工建设的经济适用房及保障房项目1000万套，2012年开工建设的经济适用房及保障房700万套，2012年交付使用的经济适用房及保障房500万套。 国内房价走势图 不 可 控 不 可 控 价格稀释 2010年西安经济适用房建设约14000套，2011年经济适用房约20000套，保障性住房86000套，2012年经适房总量28000，保障性住新增66000套，并按照保障房建设规划，在原有保障低收入住房困难家庭的基础上，将保障范围扩大到中等以下收入住房困难家庭，提高经济适用住房市场化程度，扩大廉租住房供给，加大加快公共租赁住房建设。 货币政策 银行继续维持针对地产行业较为紧缩的货币政策，2011年房地产市场整体增长27%，银行信贷额度增长为零。 注：以上信息来源来自新华网、住建部网、人民网，以及2012搜狐房地产年会论坛。 五星臻品应该是什么，我们最大发掘 面对如此之多的不可控因素，我们还能有什么作为？事实上，这些因素我们从未可控过，因此，对于具体的项目来说，在某种程度上说，她依然可以我行我素，只是似乎更需要逆水行舟的勇气和技能。 区域环境篇 始于2006 西安进入“三环物业”开发时代 “大西安”时代，外围组团开发力度加剧 西安成熟的“星型住宅群落”正在出现 西安逐渐变成多功能组团的现代化都市 中海、绿地、奥园、中兴、大华、富力、和黄 城市化进程，拉伸城市空间外溢，催生住宅郊区化形象 郊区住宅开发风生水起，成为市场主流产品 郊区化居住正在成为市场主流形态 住宅郊区化导致住宅市场格局呈离心状态 离心状态促使市场进入 综合竞争时代 浐灞板块 项目毗邻东三环与灞河遥相呼应。但目前环境条件较差， 属于纺织城区域的外围板块 西高新开发区 曲江旅游文化区 城北经开区 城市中心区 曲江旅游文化板块： 借助文化旅游打造的西安最大的主题区域，目前已成为西安高尚生活区的代表，市场一路高歌猛进，成为人们最向往的区域。 经济产业开发区板块： 受经济技术开发区和市级行政中心迁移的影响，已成为西安新一轮房地产投资开发的热点区域。 西高新技术开发区板块： 西安CBD，目前西安房地产开发最活跃的区域，西安开发量最大，人气最旺。 旧城区旅游商贸板块： 居住用地逐渐减少，商业市场日渐发达。受到交通影响，并不适宜居住，政府规划也将此板块向旅游商贸方向发展。 浐灞生态区板块： 西安新兴且唯一的绿色生态板块，拥有全市面积最大的水资源，开发最晚，但最有开发潜力的板块。 项目区位分析 本案 依照目前来看，我们最为有利的，说的最多的 似乎也只有对于价格的优势、产品自身的解读 但是没有核心的竞争价值所导致的黯淡是无可避免 但是这样的销售结果是我们不想看到的 项目的核心竞争力在哪里？ 项目的地位是什么？ 城东区域 成熟居住地 国际物流港 西安未来物流中心 金融中心 及住宅区 西安城区与临潼形成 大西安格局的核心连接地带 我们的未来是什么？ 把我们的视角升高一些 浐灞高端 生态旅游 居住区 地铁轨道交通 北大明宫 南大明宫 北郊商贸物流重心，品牌价值核心推动力 辐射南郊专业市场，高端商业价值表现 ？ 我们的未来应该 如何去畅想 关键点 1、大西安未来城市发展重心的转移 2、项目所处于城市快速发展的高端板块中心的中间地带 3、项目所提供的住宅+商业+金融未来综合性地域展望 清晰