2012江苏江阴璜塘苏南国际定位及招商方案85p.pptVIP

璜塘苏南国际 ----业态定位和招商方案;江阴宏观经济;问题界定 项目基本介绍;在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将： 对江阴、璜塘镇及周边商业进行商业环境分析； 根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位； 通过项目定位设定行之有效的营销策略，含可行性招商、销售策略； 综合开发商整体开发和区域发展规划，制定本项目可持续发展较高后期发展建议。;江阴宏观经济;城市背景 地理位置;城市背景 交通优势;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;城市背景 主要经济指标 ;江阴区域规划;区域规划 整体规划;区域规划 璜塘区域规划;区域规划 璜塘区域规划;璜塘周边镇区商业环境;璜塘商业环境 主要商业街;商业业态以百货零售为主，共516家，占48.11%，其次的五金建材、装饰装潢和餐饮酒店，各占10%左右 商家分布以金凤中路为主，占到429家，其次是环镇北路，环镇西路与璜溪路商业状况稍差.;璜塘商业环境 主要商业街业态比例;璜塘商业环境 业态及租金情况;青阳商业环境 主要商业街;青阳商业环境 主要商业街;青阳商业环境 主要商业街业态比例;青阳商业环境 业态及租金情况;长寿商业环境 主要商业街;长寿商业环境 主要商业街;长寿商业环境 主要商业街业态比例;峭歧商业环境 主要商业街;峭歧商业环境 主要商业街业态比例;峭歧商业环境 主要商业街;峭歧商业环境 业态及租金情况;马镇商业环境 主要商业街;马镇商业环境 主要商业街;;项目定位;锡澄高速;项目已基本实现封顶，已逾4月28日实现首次开盘销售。;地块素质评述 向外可视性分析;小结（SWOT分析）;项目定位;领导者; 助推霞客腾飞，引领商业崛起 ——雄踞霞客新商业核心位置，肩负霞客商业升级换代使命;;业态定位;业态定位;价格定位 租金价格测算;价格定位 租金价格测算;市场比较法;商家访谈;商家访谈目的和方式;商家访谈内容;;;;;;;;建筑规划建议;车流人流动线建议;改造示意图;招商营销策略;营销策略 招商策略;销售返租是近年来在长三角地区比较常见的销售方式???其优势在于可以降低客户首付比例，作为销售手段，成为市场关注的亮点。下面对多种返租方案进行比较。 商铺假设条件： 总价100万元的商铺； 前五年的返租，每年返租8%；;;;商铺比较条件： 前五年的返租，每年返祖10%； 通过调整销售价格，进行比较。;考虑到银行的制约因素，建议采用返租30%，实际首付20% 的返租策略。 考虑到现有商铺投资回报率为6%-10%，建议返租回报率设定较高的投资回报率，以用来吸引市场眼球。 根据以往销售经验分析，以投资为主的客户，往往不具备自行经营市场的能力，同时也对自行租赁比较担心，他们更多希望投资型产品可以有较长的包租时间，一般为5年。;以下每个重要节点，均是本项目营销过程中重要宣传推广时机及人气轰动时期，需要策略性的把握，以形成营销计划的时间框架。 主力店签约仪式； 公开招商和销售； 部分店面集中开业； 建筑封顶和开放； 开发商自身重要的每年特别节日，如公司成立**周年等。;;租售比例设定 为了增强商业部分在本区域的竞争力，降低发展商在商业部分的投资风险和增大发展商对商业部分的未来总体收益，以及增强商家经营的信心等因素，建议保留一定比例的铺位近期只租不售，建议保留项目大型超市部分只租不售，其余向客户进行销售。;;聘请商业经营管理公司，统一经营管理，此有助于保持项目形象统一 项目实行统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理，坚持部分自有物业，通过低租的方式保持长期持有获利。 而统一管理也让开发商定期策划举办活动有的放矢。在文艺品展示、运动比赛、宠物比赛、乖宝宝评比等交流互动中，高端消费人群的物质满足和精神富足双丰收。;;;;;;;预祝项目圆满成功！