2012河北秦皇岛盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略88p.pptVIP

入市房源每去化一个层面的量，加推对应层面房源（以整层为一个加推单位）的量。 如去化低区房源（3层），加推对应区位房源（6层）； 关键词：对应 此销控办法要求销售人员有较高的职业素质和销售技巧，需要有效引导客户集中去化某一区位楼层的房源。 销控策略 推案策略 引进知名酒店管理企业 统一管理、统一经营、统一回报 对项目包租销售模式进行可行性研判，采取十年包租，给予小业主第一年6%， 二年7%，第三年开始每年8%的投资回报率和每年一定数量的业主使用日期。 优点：加快项目去化，扩大项目利润，提升开发商口碑，有利于项目可持续经营。 建议营销措施 推案策略 首批房源入市 8 9 10 11 蓄水期 （12年8月至12月） 12 2012年 1 开盘热销期 （13年1月至13年5月） 注：具体推案步骤应视市场环境、竞争楼盘供应状况、工程进度和销售准备工作等情况择机而定 售楼处公开 2 3 4 5 6 7 整盘收尾期 （13年10月至12月） 去化周期示意 样板房、样板层公开 后续房源推出 第二批热销期 （13年6月至9月） 2013年 8 收尾房源推出 整体售价利润提升 推案策略 9 10 11 12 走价目标 时间 价格 7500元/㎡ 2012年10月 2013年6月 2013年10月 6500元/㎡ 6800元/㎡ 7000元/㎡ 2013年4月 高走 稳升 平开 推案策略 整盘约12-16个月销罄！ 我们目标—— 注：若与酒店经营企业达成合作，推出包租营销模式，华燕有信心在10-12个月内销罄。 推案策略 Ⅶ 入市策略 2012年10月 宣传资料准备 销售讲义编写 企划设计稿确认并制作 销售人员培训 媒体宣传 现场包装 发布认筹信息 认购VIP卡 收取意向金 开盘价格提报 一房一价 销售准备期 蓄水认筹期 开盘解筹期 2周 3周 4周 2周 1周 3周 4周 1周 2周 1周 3周 4周 强力入市 强势开盘 2012年11—次年3月 2013年4月 2012年9月 2周 3周 4周 1周 入市策略 1、选择传统销售旺季； 2、示范区域整装待发，可全面对外公开； 3、销售人员培训到位，可独当一面且团队配合； 4、形象导入，宣传攻势到位； 5、客户蓄水，VIP认筹达到2：1左右； 入市时机考虑 入市策略 入市时间选择 2013年4—5月 我们建议—— 入市策略 入市策略 高位蓄水、定时引爆，集中放量 目的：快速去化，资金回笼速度快 按照集中放量原则充分蓄水，适时入市开盘 开盘前要拥有充足的蓄水期，蓄水量应达到供应量的2倍左右 对外营造“供不应求”的氛围，引起轰动效应 蓄势策略 入市策略 高位蓄水，对外营造房源供不应求气氛 以办理VIP卡形式 收取意向金 锁定意向客户 开盘当日凭金卡 “先到先得” 模式认购 按推案量 以“2进1”比例 办理发放金卡 前提：拥有充足的蓄水时间 目的：通过充分的客户积累，保证储蓄大量意向客户，对外营造 出房源“供不应求”氛围，为项目火爆开盘打下良好基础。 蓄势策略 Ⅷ 销售执行 全力以赴构建客户上层心理，满足其尊荣感和虚荣心，植入客户以“购买为荣，不买为耻”，攻破心理防线！ 服务理念——建立酒店化服务理念 上层建筑，以客为尊 服务理念 销售执行 销售执行 关心问题9：投资回报率 客户始终以及最重视的依然是回报率 ?客户解码 以最合理的价格买到高品质产品，并且在未来最短的时间取得最大的资金回报是客户永远的追求，他们对产品的性价比一直都很看重。 ?关键词 STEP 3 :关键词解密 本案关键词的探索和相互关系解析 身份 体验 价值 地标 个性 ?关键词解密/关于项目的19个形容词 市中心 上只角 综合体 国际性 高档 SOHO 便捷 体面 增值的 现代的 精致 灵活的 时髦的 前卫的 大气的 cool 智能 高品位 时尚 地标 产品形象 身份 产品利益 体验 附加值 价值 产品利益 个性 感性利益 ?需求归纳 5 个关键词是触动客群内心的不同角度 5 个关键词同步揭示了品牌的传播过程 5 个关键词代表着广告五个层面的目标 ?需求归纳 PRODUCT POSITIONING 定位/二维成 产品定位 形象定位 包装定位 ?产品定位 STEP 4：产品定位 如何令本案在区域内一枝独秀 ?产品定位 何种定位才能准确包容本案的复杂性并同时具有独一无二的个性 何种定位才能引起客群最强烈的共鸣，并且产生购买欲望 ？ 定_位_前_的_思_考 价值 产品利益 ?产品定位 从五个关键词出发，挖掘归纳和建立本项目独一无二的个性 地标 产品形象 身份 产品利益 体验 附 加 值 个性 感性利益 人民广场/市中心 少数人的享受 市心快速