浦发 个人抵质押贷款产品可行性分析（资料）.docVIP

制度漏洞成为住宅金融体系隐患 分　　类 业界观点 发布日期 2002年12月26日 ????据统计：中国建设银行每年的房地产开发贷款金额高达1600亿元；2001年我国商业银行新增个人住房贷款余额为6380亿元，占银行住房贷款的6.9％；截至今年10月，我国个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近1万亿元…… ????最近在深圳召开的中国住宅金融论坛指出，住宅金融已成为中国银行业一个新的增长点。据必威体育精装版统计，截至今年10月末，我国最大商业银行——工行的住房贷款余额已达3549.5亿元，其中个人住房贷款余额2418亿元。到2005年，上述两大数据占这家全球前10位银行全部贷款的比重将分别达15％和12％。 1121.76亿元，占上海全部贷款的比重为12.98％。其中，新增个人住房信贷与同期商品房交易金额之比为1：2.13，已大大超过对房地产企业的贷款，成为上海房地产业发展的最主要资金来源。而从全国来看，截至今年10月，我国个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近1万亿元。 ????银行存在体制缺陷 ????在发达国家，个人住房抵押信贷，作为一种安全性高、收益稳定的金融产品，是各类金融机构争夺的对象，是住宅金融的重中之重。如在美国，个人抵押贷款占商业银行资产的25 ????％，占储贷款机构的40％-50％，占抵押银行的60％以上。在欧洲，保险公司也积极介入抵押市场，推出人寿抵押贷款组合，与商业银行展开全方位的竞争。 70％左右的四大国有商业银行，虽然有开拓个人抵押业务的积极动力，但是，国有商业银行资产质量差、风险控制能力低下、激励机制扭曲，其股本收益率、资产收益率、人均创利水平、非利息收益率、营业收益率和风险度量指标等多项指标，不仅远远低于国外银行，甚至低于国内的中小股份制银行。这些制约了国有商业银行积极开拓个人住房信贷的能力。 10年至30年的偿还期中，各种意外的事故都会增加收益的不确定性，从而影响银行运营能力和经济效益；从经营成本上分析，与以往“大企业、大笔贷款”相比，个人住房贷款无论是事前的抵押物和借款人的资信评估审核，还是事后贷款的建档、监测、债务催缴和不良贷款的处置，都会加大银行的经营管理成本，这些对于追逐利润最大化的银行来说，不能不是一个很强的制约因素。 ????贷款潜伏各种风险 ????房地产业属于资金密集型行业，房地产价格波动幅度也比一般产品大得多，其运行和发展规范、健康与否，紧密关系到我国金融业的祸福。 ????专家指出，由于个人住房贷款年限的长期性，又由于我国房地产开发商自有资金普遍短缺(目前房地产企业平均资产负债率是72％，最高达到94％)，对银行贷款依赖性很强，从目前实际情况看，巨量的住房贷款在未来很长时期里隐伏着各种风险。 3年发放的，假设这类贷款在时间上是均匀发生的，则平均期限越长，贷款最终不良率将越高。更重要的是，目前我国的利率正处于一个历史低点，其未来走势必定是向上的，这就决定了借款人财务成本的上升趋势，也肯定将增加房贷的不良率。另外，对于目前20％多的以投资为目的购房者来说，其预期还款来源是将来出售或出租房屋的收入，但一旦房地产市场出现衰退，房价或租金下跌，加上利息负担，这些人中的相当一部分，有可能无力及时偿还贷款本息，也将导致房贷不良率的上升。 ????楼市走向蕴藏的风险　对房地产企业贷款的风险，主要取决于未来房市的走势。大的变化趋势有三：如房地产开发规模保持稳定，则市场竞争加剧，会导致结构性调整，形成规模大、资金实力强、经营水平高的企业继续发展，而一些中小企业将逐渐被挤出市场，它们的借款可能形成银行坏帐。如房地产业保持在高位低速增长，则至少在中期内房地产企业可保持整体稳定，不致于出现大量住房开发不良贷款。如房地产市场在经过3至4年高速增长后突然崩溃，则大多数房地产企业的资金链条将绷紧，届时如利率水平不高，预计各房地产企业将选择“死撑”策略，尚不致于引发不良贷款大幅上升；如利率水平大幅提高，则企业债务增大，会通过跌价销售方式回笼资金，一旦蔓延，将出现整个房地产业的资产缩水，并形成大量贷款逾期，最终造成银行巨大的实际损失。  南京私营业主可贷款经营了 缓解个私经济融资难矛盾 2002-1-29 9:26:21 ??? 中国江苏网1月29日消息：南京市代市长罗志军近日指出，困扰个私经济发展的“拦路虎”主要是融资难、办事难、环境不宽松，昨日浦发银行 ??? 南京分行适时推出个人经营性贷款，缓解长期以来私营业主融资难的矛盾。 ??? 据该行介绍，贷款是为借款人提供用于生产经营活动中临时性、季节性资金短缺，购置、安装或修理小型设备