大连分行商用房按揭经验介绍（交流版）÷.docVIP

甄选项目 个性服务 创造效益 健康发展 ——大连分行个人商用房按揭贷款情况介绍 截至2005年7月末，大连分行各项个人贷款余额 133410万元，其中个人商业用房按揭贷款余额22272万元，占比16%；商业用房按揭贷款不良率为0.06%。大连分行自2003年年初开始积极推进个人商用房按揭贷款业务，两年多来，累计发放个人商业用房按揭贷款28132万元，总计441笔，笔均余额64万元。经粗略汇总估算，通过积极、稳健地发展个人商业用房按揭贷款业务，累计吸纳优质个人客户300余户，新增对公存款约8000万元，储蓄存款约5000万元，新增代发帐户1200余户。在有效控制贷款风险的前提下，提高了对分行的综合贡献度。 以下是大连分行拓展个人商用房按揭业务的几点体会： 一、做好前期市场调研，认清市场大环境，根据大连地区房地产市场发展状况，明确分行商用房按揭贷款发展思路。 当前，大连的房地产市场仍处于较健康、平稳的发展态势。进入2005年，大连房地产市场在国家宏观调控政策的作用下，表现相对平稳。今年1月到6月，大连市共完成房地产开发投资76.3亿元，销售额超过51亿元，同比增长了12.9％；市内四区累计完成商品房竣工面积49万平方米，同比下降了45％；而销售面积依然与去年同期基本持平，达126.5万平方米。投资和销售额比例接近、销售面积大于竣工面积一倍以上，说明房地产市场供求基本平衡，销售稳中有升。 在商用房市场上，今年推出的新盘不是很多，价格涨幅不大。大连分行根据当前房地产市场发展环境，着重选择那些开发商实力强、地理位置佳、价格定位优、市场环境好的项目进行合作，并根据项目具体情况，制定相应的商用房按揭政策。在好的项目中，选择好的客户。 近几年，大连的房地产市场发展较平稳，见下表： 附：2000-2004年大连市商品住宅、商品非住宅交易、价格情况 年份 用途 件数 面积 （万平） 成交额 （亿元） 元每平米 元每件 平米每件 2000 非住宅 867 20.75 11.74 5657 1353572 239 2001 非住宅 1807 34.22 18.37 5366 1016464 189 2002 非住宅 1505 34.83 16.86 4841 1120522 231 2003 非住宅 2238 40.08 27.81 6937 1242501 179 2004 非住宅 4743 41.3 42.24 10226 890594 87 年份 用途 件数 面积 （万平） 成交额 （亿元） 元每平米 元每件 平米每件 2000 住宅 30738 352.81 114.01 3231 370905 114 2001 住宅 30002 340.83 109.03 3199 363418 113 2002 住宅 30774 324.01 103.26 3186 335528 105 2003 住宅 36437 363.7 122.05 3355 334951 99 2004 住宅 40218 385.82 148.19 3841 368490 95 说明：数据来源大连房地产交易市场；2004年非住宅价格拉升主要是批量商铺—大连顺迈房地产开发有限公司开发的“星海新天地”项目，就是综合优势较为明显的项目。“星海新天地”项目位于大连星海广场，地理位置优越。大连星海广场经过几年的建设，现已成为大连的期货交易中心、会议展览中心、商务办公中心和文化旅游中心。而且随着星海国宝一期的投入使用，顺迈集团将在哈尔滨经营的十分成功的几家餐饮名店引入到大连的星海湾畔，使星海广场高档餐饮区初具规模。随着星海广场得天独厚的餐饮气候逐渐被大连人所接受，大连市著名餐饮店的加盟，使得星海广场的餐饮娱乐业更为火爆，各种风格的饭店酒楼已形成了一条美食大道。星海广场地区的餐饮业在大连的餐饮业中占有很高的地位，已成为大连高档餐饮的代表。 星海国宝二期即“星海新天地”项目的目标客户就是以餐饮娱乐、酒吧、咖啡店、主题餐厅、品牌专营店、美容美体店、健身机构的经营者和房地产投资者为主，所以市场氛围较浓厚。另外，在星海广场寸土寸金的区域，开发商将单价定于15000-20000元每平米的价格也较为合理，因此销售前景看好。 在确定拓展“星海新天地”项目之后，大连分行公金客户经理、个人理财经理联合对项目的开发商—大连顺迈房地产有限公司展开了全方位的营销。经过调查发现，顺迈公司是一个实力雄厚的房地产开发企业，“星海新天地”项目接近7亿的投资款全部由开发商自筹，整体项目已不需要银行的开发贷款，这更坚定了大连分行与之合作的信心。之后，我们从公司的财务部门入手，利用大连分行的公司客户经理与其财务部门负责人已经建立的良好关系，积极宣传大连分行商