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二、三线城市房地产市场发展潜力简析 中国指数研究院 发布时间:2010-12-10 　　城市的发展与房地产业之间是一种互动关系：房地产业是城市发展的基础性产业，城市是房地产业运行的载体；城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐渐完善也将促进城市经济的发展。 　　2003年我国国内生产总值为135822.76亿元，其中商品房销售额为7955亿元，仅占国内生产总值的5.86%；到2009年，国内生产总值增至340507亿元，增幅为151%，而商品房销售额增至43994亿元，增幅为453%，占国内生产总值比重达到12.92%。6年间，全国房地产市场的发展速度远高于国内生产总值的增长速度。 　　2003年，全国房地产市场平均价格仅为2359元/平方米，到2009年增至4695元/平方米，6年时间将近翻了一番。其中，一线城市房价上涨速度远快于平均水平，如北京上涨291%，上海上涨251%。为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量则相对稳定。在一线城市房价过高、土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用下，开发企业及购房者逐渐把目光转移至二、三线城市。 　　宏观经济发展情况 　　宏观经济与房地产市场的发展具有正向相关性。房地产业是一个区域性很强的产业，其发展水平受到当地经济发展水平、人口数量、人均可支配收入以及消费结构等多种因素的影响。一个城市经济发展水平越高，公共设施越完善，居民消费能力越高，当地房地产市场发展水平也就越高，同时房地产市场的快速发展也会促进当地经济的快速发展。 　　1.二、二线城市GDP增速普遍高于一线城市 　　GDP是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重要影响。“北上广深”创造的GDP占全国比重相对较大，居全国前四位，上海2009年GDP高达14901亿元，居首位。这些城市房地产市场也较为成熟，但随着经济水平的不断提高，GDP的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二、三线城市2009年的GDP增长率，“北上广深”的增速明显低于部分二、三线城市，尤其是上海GDP增速8.2%，处于较低水平。二、三线城市GDP总量虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，经济正处于快速增长期，城市规模及经济水平随之迅速提高，如合肥2009年GDP增长率达17.3%，位居前列。（见图1） 　　2001年至2005年间，一线城市GDP占全国GDP比重的增长幅度相对较大，此期间房地产市场发展也较为迅速；2005年，该比重开始下滑，至2009年占比13.1%，较2005年下降了1.2个百分点；而35个大中城市中，二、三线城市GDP占全国比重保持在25%左右，2009年为27.4%，与2005年相比上升1.2个百分点，发展速度快于一线城市。（见图2） 　　2.二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市 　　2000年以来，“北上广深”等一线城市的人均可支配收入水平一直高于全国平均水平，这些地区房地产市场需求量也较大，但近几年，随着城市经济的发展，其城市居民可支配收入增长较为平缓，而一些二、三线城市经济则进入快速增长期，居民可支配收入水平增长较为迅速。如2007年合肥城市居民人均可支配收入增长率高达21.92%，明显高于北京和上海。2009年受金融危机影响，虽然各城市居民人均可支配收入水平不同程度下滑，但武汉、合肥等一些二、三线城市居民收入增长率仍高于北京、上海。城市居民收入水平的提高带动了房地产需求量的增加，进而带动了地区房地产市场的发展，吸引了更多投资企业的目光。 　　3.二、三线城市房价收入比较为合理，购买力强劲 　　随着城市经济的发展，部分城市房价疯狂上涨，上涨速度远快于城市居民收入水平的增速，已大大超出了居民的购买能力。2009年北京、深圳、上海房价收入比分别为14.8、14.8、12.9，而长沙、重庆、沈阳等二、三线城市房价收入比分别为5.2、6.2、6.5，明显低于“北上广深”。（见图3） 　　一线城市过高的房价使得刚性需求无法实现，投资、投机性需求占领市场。而二、三线城市房价收入比较低，居民购买力较为充裕，而且房价和收入上涨空间比较大、上涨速度较快，为开发商提供了较大的利润空间及较好的发展前景。 　　土地市场发展情况 　　1.住宅用地成交量前十名中，二、三线城市占九位 　　从土地市场来看，二、三线城市土地资源丰富，楼面地价相对较低，开发商拿地成本不高，且竞争压力较小。从35个大中城市招拍挂土地市场来看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面积最大的是天津，为3304万平方米；紧随其后的是武汉，建筑面积为2393万平方米；排名季军的是大连