东莞市运河东二路地块研究.pptVIP

东莞商业市场：经营情况 * 据东莞市经贸局的统计，目前东莞市零售网点总面积约350万平方米，其中3000平方米以上的大型零售网点逾200个，面积超过212万平方米。东莞在整个商业的布局已经基本成型的基础上却遇到了前所未有的经营困境。据慧谷集团曾经做过的报告显示，2003年至2008年东莞市持续开发的商业地产，目前开业的只有70%，而这开业的70%中又有70%是空置的。由于商业的大量开发，现在城区很多新的大型商业项目经营状况都不尽如人意，有的商场甚至可以用门可罗雀来形容也不为过。 据统计，仅华南MALL、第一国际、地王广场和世博广场这4个大型商业地产，总建筑面积就超过了85万平方米，经过这几年的建设，东莞市区的商业面积已经超过200万平方米，但去年整个市区的商业销售额(不包括餐饮)只有76亿，消费力明显不足。现在市区的常住人口只有约100万，按照约200万平方米的商业面积，平均人均商业面积达到约2平方米，大大高于世界发达国家城市人均商业面积1.2平方米的水平。在消费力不足的情况下，在各种商业业态中，目前百货业的日子是最难过的，没有好的商家，没有好的购买力，有一定品牌的商品，打工一族买不起，老板们又看不上，白领阶层的缺失让百货的经营陷入迷局。 城区主要商业项目体量： 华南MALL 40万㎡ 第一国际 17万㎡ 地王广场 12万㎡ 世博广场 16万㎡ 星河传说 12万㎡ 威尼斯广场 14万㎡ 君豪商业中心 3万㎡ 盈锋广场 2万㎡ 新世界广场 5万㎡ 东城休闲中心 9万㎡ 永安广场 5万㎡ 综艺广场 5万㎡ 东莞商业市场：商铺售价 * 20000 目标地块 售价：元/平方米 48000 24000 35000 10000 12000 40000 15000 10000 75元/ ㎡ ·月 30元/ ㎡ ·月 30元/ ㎡ ·月 70元/ ㎡ ·月 160元/ ㎡ ·月 东莞商业市场：租金水平 * 目标地块 租金：元/ ㎡ ·月 28元/ ㎡ ·月 25元/ ㎡ ·月 23元/ ㎡ ·月 55元/ ㎡ ·月 75元/ ㎡ ·月 36元/ ㎡ ·月 120元/ ㎡ ·月 70元/ ㎡ ·月 100元/ ㎡ ·月 * 地块位置 目标地块位于东莞市莞城区运河西三路可园中学南侧，与万科运河东1号项目相隔运河对望。地块距离东莞市政府直线距离约1.6公里，地理位置属于东莞市中心区域略靠边位置，距离政治中心、商业金融中心较近，交通便利。 位于东莞莞城，距离市中心较近 * 地块情况概括 目标地块周边的住宅市场，经过调研提炼，可以概括如下： 1，周边在售楼盘较多，万科、金地、宏远等知名开发商均在此处有项目,沿运河东西两岸依次排列。 2，周边价格集中在5900—6500，整体上从北至南，销售价格依次递增，最高达到10000元/平方米。 3，地块周边项目以高层为主，容积率普遍在2.0以上，最低为1.6. 4，该区域住宅产品以2房—4房平面单位为主，另有少部分小户型公寓、联排、叠加产品。主流产品面积集中在70—130平方米。 5，该区域距离东莞政治经济文化中心较近，可以受到相关配套的辐射作用，周边交通便利，学校众多，购物休闲娱乐等较为充足。 6，保守估计销售均价为5500，若楼面地价为1300左右，容积率2.5，则销售利润率为7.47% * 地块现状 以鱼塘、老旧居民楼和工业厂房为主 地块占地约7万㎡，约100亩，地块现状以鱼塘和老旧工厂、居民楼为主。地块东西两侧为东莞河道 ，北侧为可园中学，南侧为大片的农民房。 * 地块周边 地块周边以居民区为主 目标地块位于东莞市莞城区域，紧邻万科运河东1号。地块周边环境如下： * 地块周边（东） 地块东侧为万科运河东一号 地块东侧正对面近景为东莞运河和万科运河东一号，远景为大量的老式居民楼、农民房。东侧建筑密度很大，以居民区为主，另有小学、幼儿园等。 * 地块周边（南） 地块南侧为村庄（坝头、上坝、赖屋） 地块南侧为大片的农民房，建筑密度很高。 * 地块周边（西） 地块西侧为民房、运河东三路和东莞水道 地块西侧近景为很久很破的民房，远景为部分居民区、运河东三路、体育公园和东莞水道，景观较好。 * 地块周边（北） 地块北侧为可园中学 地块北侧近景为可园中学和建设小学，远景为大片的农民房等，建筑密度很高。 * 周边楼盘 以万科运河东一号和田禾--塞纳河畔为代表 * 周