[酒店行业]重庆市渝中区石油大厦酒店式公寓策划方案(doc 40页).docxVIP

1.房地产发展趋势一个房产项目的生存发展，总是要受到整个房地产市场整体大环境的影响。特别是在房地产消费日趋理性的前提下，分析重庆地区的房市发展轨迹及前景，对本项目的前期定位和后期销售都有积极意义，同时也能在一定程度上规避或减小房地产开发风险。房价走势宏观房市房屋拆迁宏观调控（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）通过对重庆房产市场的描述，未来一段时期内估计：①国家或政府部门对房地产的宏观调控将会继续，房地产市场将会更加规范，消费更加理性。②房市趋于平稳，将造成有价无市的局面。一段时期后，因部分中小开发商实力有限将被迫降价；在市场消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能。③房价在平稳发展中将适度下调，直至政策回暖或大部分空置房被“消化”为止。④消费逐渐理性化，“高性价比”楼盘领舞重庆房市。⑤开发商更加谨慎，在提升产品质量的时候更注意楼盘风格的塑造，提升楼盘的服务与品质，高附加值楼盘将是夹缝中求生存的唯一选择。⑥房地产开发商为了规避或降低市场风险，和代理商之间的合作将会更加频繁和紧密。2.市场需求及消费传统项目所处区域的房市消费传统直接影响消费者对不同质素房地产产品的取舍，项目所处区域的市场需求则可以指导项目的价格定位和销售周期。从房地产市场形态上看，本项目所处较场口是解放碑区域的重要组成部分，因此在分析市场时统一称为“解放碑区域”。同时为了使市场需求及消费特点的分析更准确、更具针对性，又将解放碑区域进行细分。A、较场口、新华路板块中华路往较场口方向，以较场口为中心，含民权路（部分）、民生路、和平路、新华路等。B、解放碑核心板块中华路往小什字方向，以步行街为中心、含民权路（部分）、民族路、邹容路、临江路等。C、解放西路、中兴路板块中兴路往南纪门方向，含中兴路、解放西路及至朝天门的解放东路、陕西路、长滨路。D、小什字、嘉滨路板块本板块主要以小什字为主，含嘉陵江滨江路。2.1解放碑区域消费传统 销售价格2.2解放碑区域房价走势 决定 销售周期2.3解放碑区域住宅市场需求2.1解放碑区域消费传统房地产市场需求的转变引导供应形态的转变。传统意义上的解放碑区域以商贸为重、居住为其次，体现的是商业高度发达、住宅为配套的格局。但在强化商业的同时，住宅的需求空间也进一步放大。只是在住宅市场的需求形态上与其它区域有很大的不同：除传统的解放碑原住民区外，新兴的住宅市场主要以满足投资及服务于高收入阶层，追求面积经济、布局紧凑、功能齐全，体现了“小而全、小而精”住宅形态。较场口、新华路板块解放碑核心板块解放西路、中兴路板块小什字、嘉滨路板块综合上述对解放碑区域市场需求及消费传统的简要分析，本区域房市体现出如下特点：①四个板块中较场口新华路板块、解放碑核心板块由于地缘关系，对本项目的影响最大。其次为解放西路中兴路板块，最后是小什字嘉滨路板块。②区域内住宅市场正在颠覆“一步到位”的居住理念，即一次性买足够空间，面积宽敞到位。而倡导面积经济、布局紧凑、功能齐全的小户型或超小户型，对绿地率、朝向、采光等要求相对较低。③随着解放碑商贸中心区的进一步扩张、较场口改造力度进一步加强，解放碑和较场口消费核心得到空前加强，高密度的城市公寓已经成为该区域的居住特色。 ④作为解放碑及较场口区域的城市公寓，其消费主体多为年纪轻、高学历、高收入、生活节奏较快的城市事业型青年，这一消费群体由于生活节奏较快他们往往更愿意选择城市中心区内，尤其是CBD核心区内交通便利的住宅。⑤区域住宅市场投资性客户所占比重越来越大，投资者在购买住宅后以出租或二次出售的方式获得投资回报，出租对象以在区域的高收入阶层为主。⑥区域住宅市场竞争越来越激烈，公寓式住宅成为开发商在本区域开发的首选，但区域内住宅售价保持在一个较高的价位上。2.2解放碑区域房价走势从2004年第三季度起，由于全市乃至全国的房价不断上涨，逐渐呈现出购买力瓶颈，随后房地产景气指数不断下行。在可以预见的一两年内，估计重庆市整体房价会稳中有降，房市会更趋于理性。但就解放碑区域的住宅而言，因其所处的特殊区位，受宏观调控的影响而导致售价下调的可能性较小，相反应该会保持在一定售价水平。解放碑区域的住宅房价一直处于较高价位上，且以酒店式公寓的销售价格最高，在2004年达到最高点：（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）上图所标注的近年来解放碑区域房价走势，每个时间段内均选取了一个较为典型的楼盘作为房价的参考点。需说明的是：①选取的楼盘并不一定就是在该时段内开盘销售，在售项目均可作为参考楼盘；②2004年开始销售的楼盘大部分是装修房，在价格比较时有一定的差异；③在上述标示的楼盘中，均为面积偏小、户型紧凑的公寓式住宅；④为保证项目的参考价值，上图所选楼盘均为靠近或属于较场口及解放碑。解放碑区域近年来的房价走势图，对本项目的价格定位有较大的参考及借鉴