园洲物业管理工作方案.docVIP

目 录 1．前期筹备工作 2．暨成立物业管理服务中心暨接管进驻 3．物业管理与服务工作的整体设想 4．物业管理服务的相关制度 前期筹备工作 俗话说：不打无准备之仗！因此，为使阳澄物业顺利、成功的接管园洲花园，我们需要做大量的筹备工作；为使我们的工作付出能有方向、有步骤的进行，需从以下几方面入手。 一、开发公司出资成立新物业公司 根据《物权法》、《物业管理条例》规定的建、管分离原则，新建成的物业实施物业管理的，开发建设单位和物业管理单位需区别开来，因此阳澄实业要收回园洲花园的物业管理权，就需要从形式上成立一家物业公司来操作，这样做，对今后成立业委会的工作也有利。 1、收集整理注册物业公司办理资质登记、工商营业执照、税务登记及服务收费许可等所需要的资料和办理程序。（相关资料已另列） 2、由开发公司派员负责落实上述第1条的内容。 3、成立新的物业公司来管理项目，从管理体制和帐目的处理都须与开发公司有所区别，因此管理人员和管理制度都要进行相应的准备，这就需要制定工作进度时间计划表，以指导各阶段的工作进行（该表已列）。 二、新物业公司成立后的先期工作 1、工作需要人来做，因此物业公司成立后，在开发商方面先要确立今后负责筹划管理物业公司的主要1-2人员，并授予绝对自主权。 2、招聘并确定花园现场负责的经理人选，并就双方的合作方式进行协谈，制定且下达相应的管理目标并签订书面协议；因此，该项工作应于2010年元月15日前完成。（其各部门工作人员由物业公司自行选聘） 3、现场经理制定筹建管理处的工作计划，并就公司的运营向公司领导提出合理建议。（后面几部分内容均为工作计划） 4、为配合项目经理工作的开展，物业公司应在后勤保障、物资采购等方面进行必要准备。（具体见清单） 二、暨成立物业管理服务中心暨接管进驻 一、筹建物业管理服务中心 一）、管理处组织架构 　　　　　　　　　　　 计划外判 　　　　　　　　　　　　　 　　 二）、组织架构说明： 1、经理统筹管理处全面事务；按协议约定向物业公司直接负责。 2、副经理协助经理开展工作，主管客服中心和环境维护部的工作， 经理休假时代行经理职责。 3、各中心（部门）各主任（主管）一职，具体负责本中心或部门的工作，对经理或副经理负责（必要时可设副职1名）。 4、各岗位员工的工作职责详见岗位职责说明。 5、关于环境维护部的设立，优先选择将保洁和化工作对外进行承包，这样有利于公司节省成本提高管理效率；如没找到合适的外包公司则需要自己组建队伍。 三）、人员编制（根据目前现场需要制定） 序号 部门 职位 人数 备注 序号 部门 职位 人数 备注 1 经 理 1 14 工程维护部 工程主管 0 2 副经理 1 15 工程领班 1 3 客服中心 主 任 1 16 电气技工 3 4 客服助理 2 17 燃气技工 1 5 物业助理 3 18 泥水技工 1 6 行政综合部 主 管 0 19 环境维护部 主 管 1 7 会 计 1 20 保洁领班 1 8 出 纳 1 21 保洁副领班 1 9 行政助理 0 22 保洁员 12 10 秩序维护部 主 管 1 23 绿化领班 11 领 班 2 24 绿化员 4 12 副领班 2 25 13 秩序员 16 合计：37人，（不含环境维护部人员，因为该部分工作内容计划外判） 四）、人员招聘与到位时间安排 1、于2010年元月20日前派出1名客服主任进入到当前的物业公司任职，提前了解熟悉相关情况。 2、根据初步拟定的工作时间，开发公司与现在的物业公司解约时间初步定在4月15日，为使工作顺利展开，副经理及一名工程技术人员提前30天进驻现场，着手准备交接工作。 副经理到达现场后，主要与前期的客服主任工作对接，制定其它人员进驻前的工作计划，联系制作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装等问题。 工程人员到达现场，就物业交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应表格资料等，协助副经理落实后勤保障工作。 3、客服主任到达现场后就各方面的情况要及时与各方沟通，物业经理应在3月20日前完成各部门主管的招聘工作，经理提前15天进现场，并结合甲方的安排提前10天将各部门主管进驻现场，做必要的培训，熟悉小区情况着手交接工作。 客服主任在完成上述工作的同时，还得做好客服、环境绿化部资料交接的准备，配合副经理、工程人员开展相应工作。 4、基层员工大部分将接收原物业公司的员工，副经理和客服主管进驻现场后，根据现场实际用人需求，可组织对外进行招聘录用及