2010顺义石门尚项目可行性分析报告 41P.pptxVIP

;;京郊地铁物业、商业立项、独栋小盘;项目用地现状;;;;1、石门尚项目乃诚智集团开发的第四个商业项目（望京西路K7、回龙观F01、回龙观港龙中心） 2、本项目计划开发期为1年（2010.11-2011.11），总投资1.2亿元，力争完成全部销售。 3、借势城市外扩及顺义新城发展的契机，地铁上盖物业的特征为项目销售去化和商业经营奠定一定基础。;1、物业组成方向—— 针对项目现状与实现利益最大化同时快进快出的目标，如何实现快速销售 2、产品结构划分—— 研究适应现有商业市场的物业结构特征，使本项目能够适应区域市场的需求，加快项目的去化。 3、物业租售价格—— 研究现有区域竞品市场的租售价格与去化程度，进行本项目投资敏感性分析。;项目区位分析;区域交通分析;● 零售 ● 餐饮 ● 休闲娱乐 ● 底商、配套 ● 在待建项目;核心消费群分布—— 东至铁路沿线，北到卧龙环岛周边； 西邻西环路，南达顺平路附近。 核心消费群构成——;机会消费群界定—— 新建开发区-马坡区域消费客流 地铁沿线客流（南法信周边- 核心区客流） ;立地条件结论—— 1、区域消费群体聚集力及消费能力日益提升 2、现状商业以配套为主，餐饮及休闲聚集趋势明显 3、200平米以下底商及中型规模独栋餐饮/休闲商铺为市场去化点;;顺义区位于北京市东北郊，城区距北京市区30公里。 发展基础及资源： 全国最大、设备最先进的航空港––首都国际机场 京承铁路、大秦铁路，京平公路、京密公路纵横穿越全境，发达畅捷的公路、铁路网将顺义与周边市、区（县）紧密相连。;顺义新城规划分析; ;整体商业环境特征—— 以生活消费为主要方向，中档及中低档次基础配套业态占据主体。 商业一元核心区位日益巩固，并呈向南侧拓展趋势。 顺义核心商圈位于新顺大街与府前街交汇区域，以大型零售店铺聚集为主要特征。 国泰大厦、国泰珠宝城、顺义西单商场、顺义西单电器、大中电器、隆华购物中心 顺鑫沟通中心（在建）、金街（新世界百货）（在建）;分业态商家分析—— 零售业态：;整体特征： 连锁商家以满足区域机关办公人群需求的大型中餐、商务餐为主；地方餐饮以满足家庭聚会的家常菜、麻辣干锅等为主；连锁快餐品牌相对较少，菜系较为匮乏。 布局特征： 以主干路沿线布局（顺西路、西外街、新顺大街、顺平路） 物业特征： 规模性商家以独栋物业为主；快餐类多为底商。;商业组成： 大型足浴、KTV、洗浴业态以独栋物业为主，主要集中于顺西路及专业市场带动的交通要道周边。 底商形式商家以美体、养生、婚纱摄影为主体，现主要聚集于核心商圈边缘区域的婚纱摄影商街以及新建社区主题商街。;商铺投资市场分析—— ;市场研究结论—— 1、本项目地处顺义中心边缘，应借势现有商业基础，延续提升方式开发以餐饮娱乐为主，生活配套为辅； 2、底层商铺易于销售去化，重点解决高层商业的销售 3、区域投资规律的遵循：总投资600万以下/200平米以下销售去化快 4、区域商铺销售利好/高于办公产品开发 5、区域消费力支持社区商业的提升;;;; ;S;O;O;O;O;商业业态定位组合;商业业态定位组合;商业业态定位组合;商业业态定位组合;;;商业业态规划指标汇总