2010领跑星沙东南新城新豪宅项目前期定位方向初探 71P.pptVIP

微观市场竞争总结：市场壁垒深严，进入成本增加 会所前期引入书吧+餐饮业态[新华书店-阅读花园]，招商运营先行，售楼部进驻会所即营业，为会所创造一个良好商业氛围同时，也建立一个文化、艺术交流场所，树立项目高品质形象、形成市场口碑相传效应。 智能安防：智能指纹入户系统、电梯刷卡系统 国外或国内知名物业管理公司担纲物管，创高贵价值 物业管理公司： 戴德梁行 世邦魏理仕 浙江绿城 深圳长城物管 深圳花样年 …… 项目建筑风格建议：欧陆新古典主义 商业思考：集中式商业与裙楼并存 回顾 双入户大堂 ：精装双入户挑高大堂、精装入户电梯 6米挑高入户大堂 4米挑高车库入户 人车分流：高标准设置人车分流系统、打造阳光车库 N+1产品：热销户型产品 “N+1”，紧凑实用型与高舒适享受型 举例：129平米3+1四房 举例：89平米2+1三房 卫浴 7.8㎡ 厨房5.4㎡ 客厅 18.06㎡ 卧室 7.34㎡ 阳台5.88㎡ 花园 7.34㎡ 玄关 4.76㎡ 餐厅 5.6㎡ 卧室 15.05㎡ 项目规划建议：三段式围合太师椅布局，以高度换空间 小 塘 路 博 雅 路 出让地 东 六 线 18F，2梯4户小高 24F，2梯4户高层 33F，2梯4户高层 逐步递升，寓意步步高升，且成本压力较小 楼王、百米楼间距 组团形势建议 数万平米景观园林 围合式规划，有效区分项目内部与外部空间 一期启动区 有效对接城市价值，利于提升本案的居住氛围和减少一期投入建安成本 楚门造型 建筑风格偏好 现代风格 欧陆风格 恒基成交客户分析 小 塘 路 博 雅 路 出让地 东 六 线 18F，2梯4户小高 24F，2梯4户高层 33F，2梯4户高层 集中式 商业 项目四面临路，周长以南北３８０ｍ、东西２２０ｍ计算，约１２００ｍ，进深以１５ｍ计算，商业保守体量为１８０００㎡ 项目西北角对接南北主干道东六线，且三期开发，有利于项目昭示性和对于未来发展的延展性，建议三期西北角需考虑集中式商业需求，以带动周边裙楼，达到利益最大化。 集中式商业以百货、超市为主，预计需１００００－１２０００㎡，商业核计　约３００００平米左右，占总体体量比重的１０％。 参考价格7000元/㎡，预计可实现销售2.1亿。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * * 首次置业客户群体占75%左右，改善居住的刚性客户群体成为主力消费群体；其中投资、改善居住、投资比例最大各占35%左右 改善居住的客户占37%，投资比例上升31%，值得注意的是结婚用房也占据了19%的比例 目前恒基成交价格5000，星沙总体价格水平较低，担心物业价值是否跟价格对等； 由于本次成交客户中投资比例占到36%，故客户对后期项目的升值潜力顾虑比例大，考虑星沙同类项目相对较低，担心项目保值增值潜力 客户的工作和居住区域主要以外省湘籍客户为主，考虑未来居住和投资双重需求，购买力强主要选择购买星沙高品质物业，外省回湘置业的人群也占据非常重要比例50%，投资为主，大部分为首次置业，部分自住和考虑结婚。特别是春节后置业人群，投资意向增强； 万家丽北板块 中心 板块 开元东路板块 东南新城 板块 中南板块 1、星沙属于半封闭型市场，地缘性特征明显 2、中心城区对于星沙地缘性客户吸聚能力最强 3、地缘性客户所占比例与项目价格呈反比上升，外省、地州市客户成为有效补充 4、星沙客户以首置和首改的刚性需求为主，N+1产品得到市场追捧 报告结构 项目审视 市场研判 客户分析 策略推导 基于目标下的项目自身审视，判断项目自身优劣因素以及目标实现难度 未来市场发展趋势与项目目标实现的相互关联 客户情况分析，有的放矢完成目标 制定相关策略完成既定的目标 片区低端形象 未来发展城市北漂 政策风险 巨大的市场壁垒 难点 面粉比面包贵 价格洼地，认可度低 星沙未来5年规划将着重以松雅湖为主 宏观调控的失调意味着未来将有更为猛烈的政策打压 成熟大盘、教育主题等实景呈现，将大大增加本案的市场竞争压力 3500-3800元成本，4200元/平米的基本利润率 项目抗性 面对如此难点，在市场中寻找答案 集中式成功案例借鉴 -------- 恒基凯旋门 坚定不移的豪宅理念 恒基凯旋门 　 恒基 开 发 商 香港恒基兆业集团 位置 星沙开元东路与东四线交汇处西北角 物业管理 广东恒宝物业有限公司 梯户 二梯四户 建筑面积 72万 容 积 率 1.432 绿 化 率 56.68% 建筑楼层 24、27、31 分摊 17% 架空层 有 外部资源 松雅湖 泳池面积 200 体育配套