2010深圳宝安福临门项目定位报告147p.pptVIP

国务院部署遏制部分城市房价上涨过快的措施——更为严格的差别化房贷政策 国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施： 一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 在目前投资需求主导的市场，市场面临流动性过剩以及通胀压力，投资需求非常旺盛，高端豪宅客户对贷款依赖性不高，我们认为本次政策对类似于深圳的市场实际影响并不大。 短期内，看起来非常严厉的信贷紧缩政策必然会对市场信心带来影响，市场必然形成观望趋势，市场成交量将出现较大幅度的下降，同时，由于市场上需求结构的变化，自住型需求客户比例将增加，市场成交价格也会因为结构性下降，这也将令楼市租金供楼比接近临界点的压力有所缓和。 但市场经过观望后出现2007年的长期调整的可能性不大，在目前流动性依然过剩，特别是通胀预期不断增加的情况下，投资需求经过一定阶段的压抑后将不可避免重返市场，这一观望时间的长短还取决于银行对于新政的执行力度等多方面的因素。 供需分析：09年供应量约130万平米，需求远远未得到满足。住宅成交非常火爆 2009年宝安区推出住宅130.41万平方米，同比减少41.94%，创近年来新低。 2009年宝安住宅成交十分火爆，新推住宅11231套，销售9822套，整体销售率达87.45%。 新盘整体销售率超过87%，同样位列各区之首。 【地理位置】宝安中心区核心区域，北侧紧临深南大道延长线宝安大道 【占地面积】4218.0平方米 【住宅面积】20500万平方米 【商业面积】2500平方米 【配套车位】205（住宅）+40（商业） 【容积率】 5.8 项目基本指标： 【地理位置】宝安中心区 【开盘时间】2009年10月8日 【占地面积】1.17万平方米 【建筑面积】4.9万平方米 【容积率】4.2 【户数】1178户 【商业】1-3层风情shopping街 【主力产品】33~42㎡一房（一期） 27-70㎡小户型（二期） 【核心卖点】城市综合体，地铁上盖物业 项目基本指标： 【地理位置】西乡 【开盘时间】2010年1月23日 【占地面积】1.92万平方米 【建筑面积】5.4万平方米 【住宅面积】3.5万平方米 【商业面积】C栋写字楼 【容积率】4.38 【总户数】812户 【核心卖点】赠送面积大，复式一证两房 营销中心开放 项目营销推广总控图（1～7月）7月开盘 体验营销重点内容 CBD双核中央 时代变迁下的小户人居标准 新品发布会 设计大赛样板房开放 2.策略执行 体验营销重点内容 推广主题：哇 WE WORLD 创业培训会 发展平台的直面介绍 2.策略执行 中原二三级转介启动 中原的每个项目都是客户招募点，每个地铺都是我们的外展场 2.策略执行 营销节点 工程节点 推广诉求 时　　间 5-6月 开盘活动 6-7月 “哇”推广全面启动 三人篮球赛启动 圈层活动启动 1-3月 校园设计大赛 时尚居家“哇”做主 网络剑客及媒体配合事件炒作 产品手册(区域、配套、概念、产品) 生活指南(we world 的生活方式介绍)- 涵盖所有配套商业的位置档次、商品种类、开业时间及服务标准等 物料需求 样板房及看楼 通道展示区完工 关注度提升 A级诚意客户300批 区域配套及运动休闲概念植入 营销活动 设计大赛评选阶段 创业培训会举行 产品发布会 中原二三级启动 发展功能平台启动 4-5月 公开销售期 会员招募1000批 是创新、是突破、更是成功 设计实例 超大容量影音储物柜 紧凑的独立衣帽间及地台抽屉的空间利用 仓储空间： 抬高地台可以避免灰尘被带进卧室、下面可放置储物空间 杂物台（放置钥匙、钱包、小包等杂物,方便进出门放取） 衣柜、鞋柜组合 1. 功能性满足下的 生活格调 设计实例 1平米厨房 三眼灶 电烤炉 电饭煲 微波炉 碗碟干燥机 超大储物拉篮 微型厨房： 1. 功能性满足下的 生活格调 设计实例 洗面台、淋浴间、马桶功能分离，减少使用冲突 卫浴空间： 集成卫浴，珍惜每寸空间 卫生间的小巧仓储空间 1. 功能性满足下的 生活格调 洗衣机隐藏位置 可移动墙 步入式衣柜和洗衣机 洗衣机平面隐藏位置 步入式衣柜平面位置 衣柜位置 1.