2010深圳庄边村城市更新项目物业发展方向建议及容积率合理化分析73p.pptVIP

宝安在租商务公寓现状 商务公寓的客户分析 高容积率项目住宅与商业的关系处理借鉴： 容积率提升至3.5后可行性案例研究 尚都 宏发领域 集中商业，聚集效应，提升商业价值 街铺沿街满铺，销售兑现价值 商务公寓集中设置，最小化对居住的影响 本案“三角地”两面临路，商业价值大，可设计集中商业及公寓 其余为居住区，可沿路设计街铺 物业开发方向及产品定位 物业开发方向：城市高品质住宅 建筑类型：小高层、高层 梯户比：（住宅部分）两梯3、4户， （公寓部分）三梯15 — 18户 住宅部分产品配比建议： 20% 舒适型三房 （120-140㎡） 10% 四房 （150-170㎡） 5% 20% 15% 比例 楼王或复式 （180㎡以上） 经济型三房 （100-120㎡） 两房 （75-90㎡） 户型 7% 小两房 （50-60㎡） 18% 5% 比例 一房 （40㎡左右） 单房 （30㎡左右） 户型 公寓部分产品配比建议： 一至三层设计集中商业+街铺，商业价值最大化 住宅部分，只设计街铺，使商业对居住影响最小化 设计公寓，酒店公寓+商务公寓，满足周边商务需求 高品质居家产品 住宅容积率提高至3.5物业开发可行性结论 案例户型：以89——140平米的改善型户型占主导地位 根据以上两个案例可知，高容积率楼盘通过产品设计、园林设计、会所等方面的创新，辅以良好的配套，仍可获得行业、客户的高度认可。 容积率提升后既能提高旧改效益，同时并为对居住造成过多影响，由此可见提高容积率和提高居住品质并不矛盾。 一、项目最佳容积率建议； 二、最佳开发物业类型及经济指标初步测算。 三、商业建议 地块性质分析 地块解析： 蓝色部分以高品质居住为开发目标，住宅为主； 红色部分临路，昭示性及商业价值高，为最大化减少商业对居住的影响，可开发小户型等产品。 两面临路，昭示性及商业价值高 地块较为隐秘，干扰条件少，高品质住宅首选 蓝色地块部分以居住为主，以中大户型为发展方向 红色地块部分商业价值高，可能的物业发展方向有：酒店、写字楼、商务公寓三种。 项目最佳物业开发方向分析 酒店开发可行性分析 项目最佳物业开发方向分析 酒店 写字楼 商务公寓 物业发展方向 宝安酒店市场现状 宝安已评定的星级酒店数量少、档次较低； 酒店总体经营水平不高，多数酒店以高折扣维持； 酒店入住客户比较单一，现阶段主要以商务客为主。 项目最佳物业开发方向分析 海悦酒店 107国道 都之都大酒店 宝民路 宝晖酒店 107国道 万悦酒店 创业路 上苑酒店 创业路 名典商旅酒店 前进路 骏景大酒店 西乡大道 酒店经营现状不理想，入住率低 项目最佳物业开发方向分析 酒店开发方向结论 现状经营不理想，入住率低 投资回报周期长，风险大 不可行 纯写字楼开发可行性分析 酒店 写字楼 商务公寓 物业发展方向 项目最佳物业开发方向分析 纯写字楼市场可行性分析 0.80：1 22000 熙龙湾 175000 2009-5 国际西岸商务大厦 19000 当期 售价 23000 0.82：1 第五大道 2009-10 万骏经贸大厦 价格比 同片区同期 高档住宅售价 开盘 时间 写字楼名称 宝安目前属于深圳工业集中区域，写字楼发展尚处于萌芽阶段，市场规模较小，需求薄弱； 从价格上来看，目前宝安写字楼与高档住宅价格处于倒挂状态，写字楼价格仅为同期高档住宅价格80%左右水平，而且消化速度远低于住宅，投资回报相对较低。 项目最佳物业开发方向分析 消化速度远低于住宅，投资回报率较低 项目最佳物业开发方向分析 纯写字楼开发方向结论 消化速度远低于住宅，投资回报率较低 商务容量有限，规划已饱和 不可行 商务公寓开发可行性分析 酒店 写字楼 商务公寓 物业发展方向 项目最佳物业开发方向分析 35-45元/平米 35-40元/平米 40-45元/平米 租金 商务公寓 物业类型 100% 40-68 平米 商住 万骏商务公寓 100% 45-65 平米 商住 白金时代 100% 43-66 平米 商业、办公 白金酒店公寓 出租率 单元分隔 业态组合 项目名称 从现有商务公寓来看，档次较低，租金不高，没有摆脱住宅模式。从出租率来看，全部都100%，市场行情看好。 项目最佳物业开发方向分析 出租率较高，市场行情看好 行业分布特征不够明显，但主要是第三产业，一般为成长型中小企业或个体办公 数据来源：万骏商务公寓、白金时代、白金酒店公寓入驻客户统计分析 有较强的承租需求，发展潜力较大 项目最佳物业开发方向分析 项目最佳物业开发方向分析 商务公寓开发方向结论 出租率较高，市场行情看好 有较强的承租需求，发展潜力较大 增加项目商业氛围，聚集人气 可 行 14.5 33078.79 2137.4 澳新亚大厦 10 51242.