2010年土地市场变化与展望研究(60页）.pptVIP

2010年土地市场变化与展望 ---从土地供应看房地产市场 国土资源部 胡存智 2010年1月31日 一、房地产供地量可随各城市政府的目标适度调控 虽然影响土地供应有多种因素，但目前影响房地产供地量的主要因素是城市政府对房地产用地的调控。 （一）当前土地市场供应的途径和特点 1、土地供应的来源和渠道 两个来源 新增建设用地的供应 农用土地转换为建设用地的用途 未利用地转换为建设用地的用途 存量建设用地的供应 原有城、乡建设用地的释放和再利用 三个渠道 政府供应——主渠道 军地释放，政府协调——零星供应 集体建设用地流转，政府批准——新渠道 2.土地供应正成为调控房地产市场的手段 可控的土地供应量可以有效地影响房屋的供应量，影响房地产市场的稳定与发展 土地供应价格对房屋市场有重要的指标作用，从而影响社会对房地产市场的预期，影响房地产市场的涨落。 土地供应的方式和附加要求影响房屋的建造布局和风格，引导房屋建设的水平和风格的变化趋势 3、土地供应由政府统一控制和协调 原因之一——供地方式变化 法律规定有偿使用的土地都实行了有偿，形成较完善的土地一级市场。 有偿方式供地量在供地总量中：从 2% 增至 50%以上。 经营性用地以招标、拍卖、挂牌方式供地。 招拍挂出让面积占出让面积的比重，由1999年的2.38%上升到2008年的83.93%； 招拍挂出让价款占出让总价款的比例，由2001年的37.96%上升到2008年的93.09%。 原因之二——集中统一供地基本形成 供地方式变化使供地渠道集中统一，供地方主要是政府。 城市土地供应主体逐步集中为市级政府的机构，供应量影响市场。 4、房地产的土地可按市场需求供应 增减新增建设用地对城市房地产用地影响不大 房地产用地只占城市用地的20-30% 限量供应新增建设用地并非限制房地产用地 各城市可按市场需求，自主分配房地产供地的比例 存量土地的供应更无房地产用地的比例限制 结论：在基本满足各类需求的用地总规模下，每年下达的用地指标都是可以优先用于满足房地产用地需求的。指标增减，对 “重增长，轻民生”的城市政府如何确定房地产供地比例确实是个挑战，同时对于少数不了解情况的专家和媒体确实是一个很好的“炒作”自己空间。 （二）土地市场供应计划的特征 1、新增建设用地计划 按国发[2004]28号、国发[2006]31号文件的规定： 国家下达——各级政府按计划分解： 新增建设用地总量、农地转用、占用耕地三项指标的年度计划 城镇村建设用地指标 单独选址的基础设施建设指标 2、土地市场的供应计划 城市政府将自行确定城镇土地供应年度计划 计划总量：下达指标+存量建设用地利用 已下达的农地转为建设用地的增量指标 现有建设用地重新利用的存量指标 二、从土地供应看房地产市场的发展 2010年在延续今年经济回暖的形势下，可以预期： 由于房地产供地量仍由各城市政府按GDP综合增长需要和财政目标自行调控，房地产供地变量不会出现过大变化，在宏观的金融和财政政策不出现大调整前提下，房地产市场不会出现大起大落。 （一）今年土地供应指标及使用状况 1、2009年和2010年新增建设用地计划指标 保增长、扩内需是2009年的宏观调控目标，2010年保持宏观政策连续性，扩内需、调结构、推进城镇化。 在09年三项指标的基础上，年度计划均有所增加： 新增建设用地总量 610万亩（2008，580万亩） 农地转用 461万亩（2008，400万亩） 占用耕地 315万亩（2008，280万亩） 2、09年用地计划指标使用情况 年度计划的三项指标累计使用为： 新增建设用地安排使用521.6万亩。（批出总量864万亩，同比增加44.6%） 农地转用安排使用443.8万亩。（批出总量610.5万亩，同比增加 50.7%） 占用耕地安排使用287万亩。（批出总量360万亩，同比增加 38.2%） 3、土地供应量充裕但结构需调整 总量充足，但基础设施项目土地用量多，拉动内需的一般项目用地相对少 城镇土地供应年度计划由城镇政府自定，所以在一定程度上加剧这一趋势。 房地产市场回暖，但应关注使其基本稳定 （二）2010年土地市场及房地产预期 1、新增量稳定，存量建设用地供应增加 土地新增建设用地量基本维持稳定，因各项土地改革存量建设用地有一定增加。 集体建设用地使用制度改革 征地制度改革 城乡建设用地增减挂钩 2、供地多样化，市场操作空间增加 随改革推进： 土地供应主体多样化 供地区域有新的拓展 特定项目供地方式灵活度增加 房地产市场的市场运作出现新的空间。 3、土地稳定、金融和财政政策正常调控不会引起房地产市场大起大落 流动性下降有利于房地产市场稳定。 2007年贷款总额＜5万亿，