2010年第一季度东莞楼市总结报告（简报）汇.docVIP

2010年第一季度东莞楼市总结报告（简报） 第一部分宏观环境 宏观经济总结： 1. 经济继续向好，并无出现过热现象，1-6月份GDP同比超8%基本无忧。 2. 如无供给冲击，CPI不会持续高于一年期存款基准利率，PPI冲高后自然回落。 3. 受益美国存货投资变动以及未来可能出现的设备投资，出口复苏态势仍将延续。 4. 工业增加值仍将维持较快增长，但分月看将呈趋缓态势。 5. 后四万亿时代，固定资产投资将持续平稳回落。 6. 中长期贷款大幅增长，收缩新增信贷难度较大。 7. 央行或将继续提高准备金率，上半年加息可能性较小。 宏观政策小结： 进入一季度以来，中央密集出台调控房价政策。在3月份召开的两会上，温家宝总理更是把“遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求”作为本年度中央政府的重要工作之一。但就在这样的背景之下，除因传统淡季导致的成交量小幅降低之外，各地商品房成交价格仍保持上扬态势，地王更是层出不穷。 虽然近期调控政策频繁出台，但却只是“雷声大雨点小”。目前出台的调控政策仅仅只是对之前政策的补充及完善，并无实质的新增内容，实际效果也并不明显，市场反应较为冷淡。 我们认为，虽然“调控房价”呼声越来越高增加了今年房地产市场的不确定性，但由于涉及到各方面的利益，真正的“打压房价”政策出台可能性并不大，未来二季度房价仍将保持稳中有升。 东莞城建规划小结： 随着R1、R2、穗莞深城轨、莞惠城轨逐步开工，东莞将进入一个轨道交通新时代。轨道交通建设将有效缓解东莞各城镇中心区的交通压力，有利于分散这些地区过度密集的人口，极力拉近城区与镇区间的交通距离，这将在某些方面影响购房者的心理意愿。从城市轻轨规划确定开始，市场上但凡跟轻轨搭上边的楼盘，不管就在轻轨站之上还是距离轻轨站还有几公里距离，都以“轻轨物业”作为一种新的营销卖点。我们预计，随着轨道建设的逐步深入，东莞未来房地产市场将可能进入“轻轨沿线时代”。作为首批开工的R2线将于2015年建成投入使用，起到串连城区与西部城镇密集带的作用，而沿线的石龙、厚街、虎门、长安等镇区受益颇丰。 另一方面，城区供应用地的减少和各镇区城市规划修编的陆续出台将可能使房地产市场热点从城区转向镇区。近期出台修编规划的定位东莞城市副中心的虎门和定位珠三角中心城镇的长安就受到房地产巨头万科的青睐，而万科的到来也将使这些镇区的房地产市场进入一个新台阶。另外，承接城区外扩，定位东莞城市新区的寮步，由于其位置及其优越，土地供应量充足，也将继续成为热点区域。 第二部分 土地市场分析 一、2010年第一季度土地总体供求情况 1、土地总体供求价数据 合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年第一季度土地供应共55宗，供应总面积为209.7万平方米（3146亩），其中商住面积为87.3万平方米，占总供应量的42%，排名第一。供应宗数同比09年第一季度增加了120%，供应面积同比09年第一季度增加了150%。 合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年第一季度东莞成交地块宗数共60宗，同比09年第一季度的30宗大幅增加了30宗，成交总面积为208.3万平方米（3125亩），同比09年第一季度的76.7万平方米增加了172%，成交总金额为47.9亿元，同比09年第一季度的7.6亿急剧增加了531%。成交量大幅增加，是06年第一季度以来成交量最高的一个季度。 合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2010年第一季度全市土地成交的地面单价为2301元/平方米，同比09年第一季度的997元/平方米大幅上涨了131%； 与08年同期的2695元/平方米下降了392元/平方米；与最高的07年同期的2798元/平方米仅下降了18%。 2、商住用地加快步伐 陆续入市 2010年第一季度全市供应了20宗商住用地，共87.3万平方米，环比09年第四季度的19宗增加了1宗和87.7万平方米的反而减少了0.4万平方米。 2010年第一季度成交了18宗商住用地，共80.5万平方米，环比09年第四季度的19减少了1宗和86.2万平方米也减少了将近6万平方米。 本季度商住用地的楼面地价为2066元/平方米，环比09年第四季度的1534元/平方米上涨了532元/平方米。 二、城区商住用地供应较少 近几年来城区商住用地成交最活跃的还是南城，09年全年成交了19.6万平方米，其中南城就已经成交了7.5万平方米，占总成交量的39%，平均楼面地价是3091元/平方米，相对其它区域来说已经相当高。成交量紧跟其后的是莞城和万江，近年来莞城也陆续推出商住用地，09年莞城体育路出让的地块，面积是5.4万平方米，成交金额为7亿，折合楼面地价高达4748元/平方米。值得一提的是东城，近年来东城出让商住用地比较少，09年已经是零成交，而今年到目前为止也还没有看到有商住