2008年防城港市滨海国际项目整体开发思路汇.docVIP

滨海国际项目 整体开发思路（修正案） 俊地润丰 2008.7 目 录 前 言…………………………………………………………………………………………………………………… 6 第一部分：项目市场概况……………………………………………………………………………………………………7 一、防城港市房地产市场总体情况分析…………………………………………………………………………….7 （一）、防城港市概况………………………………………………………………………………………………..7 （二）、防城港市总体社会和经济发展概况……………………………………………………………………….10 （三）、防城港市房地产市场现状分析…………………………………………………………………………….16 （四）、防城港市房地产市场发展前景预测 ………………………………………………………………………19 （五）、项目市场定位方向………………………………………………………………………………………….21 二、项目地块分析……………………………………………………………………………………………………22 （一）、项目位置……………………………………………………………………………………………………..22 （二）、地块形状……………………………………………………………………………………………………..23 （三）、地块优劣势分析……………………………………………………………………………………………..23 （四）、基地的物业发展偏好………………………………………………………………………………………..23 第二部分：项目整体开发构想 25 一、开发前瞻性构想…………………………………………………………………………………………………….25 1、整体规划、分期开发、分区布局、组合销售 25 2、前瞻性开发概念： 26 3、项目开发价值分析 26 4、开发期内平均容积率的划分 28 5、整体开发构想如下： 29 第三部分：项目定位 30 一、定位 30 二、主题定位构想： 32 1、主题营销的需要 32 2、价值提升与形象建设的需要 32 3、顺应市场竞争环境的需要 32 三、形象定位 34 四、分区定位 34 1、别墅区 34 2、公寓区 35 五、客户定位 36 第四部份、开发周期规划建议 37 一、分区容积率安排： 37 1、根据不同的产品形态进行容积率分区规划 37 2、开发次序 37 二、各主题子产品构成安排： 38 三、各期住宅产品组合安排： 39 四、开发节奏的安排： 39 五、商业及公建配套安排： 40 第五部份：首期入市产品规划 41 一、设计条件 41 1、开发规模： 41 2、规划特点 41 二、产品建议 42 1、单体产品： 42 2、规划建议： 43 三、别墅产品的设计 44 1、建筑风格：新加坡西班牙式： 44 2、别墅户型要求特点： 48 四、宽景HOUSE、情景洋房公寓产品设计 49