2010年成都崇州羊马新城项目策划方案汇.ppt

崇州是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一 结合本项目资源，项目应作为生态型人居城市示范性项目，以带动区域的整体发展 成都市区别墅分布状况 华阳板块－－在成都都市融合的快速发展下，将承接浣花溪成为新的顶级城市别墅区 温江板块－－依托花博会和便利交通演变成高档大型居住区，以低密第一居所和生态花园社区为主 牧马山－－随交通条件的改善，逐步由第二居所演变成近郊资源型的高档低密第一居所 龙泉板块－－在生态环境和交通便利双重驱动下，演变成近郊中高端低密第一居所 郫县板块－－在都市融合下，将演变成成都白领被动郊区化的大型第一居所 成都低密板块演变图－－整体由一、二居混合演变成各有特色的第一居所 本区域竞争发力点－－区域将提供一种独具特色的生态休闲度假社区生活方式，向大成都的第一居所看齐 香颐丽都·鹭湖宫——城市远郊较大规模项目，利用丰富的生态资源打造特色人居环境，整体档次为中高端 三利宅院白云渡——华阳区以打造特色社区人文为卖点的近郊高档别墅，整体档次中端 盛世中华——龙泉驿地区以川西民居为主要风格低密度物业，整体档次中端 典型项目的成功方式给本项目的启示－－以结合外部优势资源，打造特色主题、复合型的产品、完善的配套来建立项目的独特价值点，定位中高端 区域房地产市场整体供求相对平衡，处于此种情况的市场，其领导者,项目的核心竞争对手往往在引领着市场的发展方向 选择比较有代表性的三个楼盘：美泉纪、悦水蓝山、月映长滩 自身无优势资源，整体档次较低，产品为联排、叠拼，主要以低总价、鱼凫温泉为卖点，销售情况较好 自身无优势资源，整体档次不高，产品为联排、双拼，主要以低总价、经济适用的户型为卖点，销售情况较好 自身无资源优势，产品以联排、叠拼为主，以品牌、规划完善的配套（金马体育城中央生活区）、低碳、智能化的产品设计为卖点，销售情况好 结合对项目的目标的理解，本项目采取跟随者、挑战者的策略，结合自身的优势，在月映长滩的基础上突破 湿地公园？高尔夫？汽车主题公园？花卉苗木基地？ 高尔夫不能作为本项目的核心优势资源 5000亩的城市湿地公园在整个大西南非常稀有 湿地公园可以造就高品质生活区 湿地公园拥有无可附加的土地增值功能 客户定位 市政生活 学校、医院、超市、银行、市政休闲公园、餐饮娱乐设施、交通等 其中最希望解决的是超市、学校和医院 还有被访者提出应尽量在业主入住时同步进入，才能提高入住率 体育健身设施 被访者均有健身习惯，他们希望小区内设有常规的健身设施，如蓝球场、网球场、游泳池、乒乓室、壁球室、健身器械、散步休闲小道，有供小孩的游戏场，还应开设如瑜珈类的健身班 餐饮设施 火锅、中餐、中式快餐、西式快餐等 离居住地距离：最近步行10多分钟，最远为2公里范围内 休闲娱乐设施 茶楼、影院、保健中心、洗浴中心、健身中心、电玩、酒吧、美容美发等 离居住地距离：2公里以内 产品定位 退台式设计，尽可能人工造坡 采用户型的创新，使居者能最大化的享受到生态的气息 入户花园 空中庭院 步入式凸窗 步入式衣帽间 阳光房——多面采光 凸窗或转角凸窗 错层送阳台 服务功能的阳台 大露台 下沉式客厅 推荐桶式高层，一梯两户的大户型，增加舒适度 多层洋房可打造立体式空间形态，让人产生步入大自然的感觉 花园洋房－利用垂直空间、下沉式地下室，增强采光效果的同时，更接近自然 花园洋房——设置步入式花台，舒适的大阳台，入户花园，更加贴近自然 步入式花台、入户花园、大阳台等空间的设计使得户外的景观可以充分渗透至室内，将室内生活空间充分外延，室内生活室外化； 花园洋房——设置大露台，内庭院，步入式凸窗，体现出对自然的追求 花园是开放的，庭院是自己的，露台是开阔的，窗台是落地的，花园洋房的每一个细节都体现着人类对于自然的追求； 院落的景观不仅仅是为大家提供一个休憩交往的地方，更是每一个业主的私家大庭院； 步入式凸窗，户型空间尺度的扩大； 根据国内外类比社区商业规模比为 住宅体量：社区配套商业体量=1：0.027 形象定位 发展战略下的项目形象定位 形象定位阐释 形象定位阐释 形象定位阐释 形象定位阐释 地块价值分析 别墅占据地块核心位置，外围由高层、多层围合，阻隔城市喧嚣的同时整体又能共享湿地的景观 主、次入口的打造须与生态主题相契合，位置选取如图 人车动线采用同线路，立体式分流 会所是体现本项目品质的重要一环，前期作为售楼部提升整体形象，与启动区同时进行 围绕湿地三元素，打造生态体验三重奏 第一重奏：纵横交错的活水体系分布，穿过羊马河与湿地相接，形成生生不息的循环系统 第二重奏：绿色植物全面覆盖每个组团间，单栋之间，道路两旁，放眼之间，一片生机 第三重奏：制造小型人工湿地，并放养湿地动物，营造生态链 让居者无时无刻都能感受到生态的气息 分期开发建议